За новим законом, забудовник може отримати гроші від інвесторів у новобудову лише після реєстрації кожної квартири як окремого об’єкту майнових прав. Тобто, забудовнику необхідно надати всю документацію про недобудований об’єкт нерухомості у реєстр Міністерства юстиції і лише тоді він зможе взяти гроші з інвесторів.
Закон “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” має убезпечити покупців від забудовників-шахраїв.
Реєстрація спеціального майнового права на недобудований об’єкт нерухомості проходитиме наступним чином:
- Забудовник створює документи, необхідні для реєстрації спеціального майнового права на кожен об’єкт будівництва, в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ). В них містяться дані про забудовника та його кінцевих бенефіціарних власників; дані про об’єкт будівництва, такі як адреса, площа, поверховість, кадастровий номер тощо; дані про спеціальний об’єкт майнового права, такий як номер квартири, площа, поверх тощо; дані про умови угоди про продаж спеціального об’єкта майнового права, такі як ціна, терміни оплати, порядок передачі тощо.
- Забудовник подає документи для реєстрації спеціального майнового права на об’єкт будівництва до Державної реєстраційної служби України (ДРСУ) через ЄДЕССБ. Таким чином офіційно реєструючи майбутній об’єкт нерухомого майна.
- Після ДРСУ перевіряє документи та проводить реєстрацію спеціального майнового права на об’єкт будівництва в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно
Також, закон передбачає обов’язкову гарантійну частку квартир у новобудові, які забудовник не зможе продати допоки будинок не буде повністю готовий. Ця частка є гарантією, що у випадку фінансових проблем забудовника будівництво все ж завершать.
Втім, він встановлює певні переліки умов, які не можуть бути змінені жодною стороною при укладенні договору купівлі-продажу на недобудований об’єкт нерухомості:
- При достроковому припиненні дії договору купівлі-продажу житла термін повернення грошей покупцю не може перевищувати 2 місяці. Відлік починається із дня припинення дії договору.
- Якщо після закінчення будівництва фактична загальна площа квартири чи будинку виявиться меншою за площу за договором, то гроші мають так само повернути протягом 2 місяців.
- Після повної оплати вартості об’єкта нерухомості продавець має передати спеціальне майнове право покупцю протягом 5 робочих днів.
Достроково розірвати договір купівлі-продажу майбутнього об’єкту нерухомості можна у таких випадках:
- Строк прийняття в експлуатацію порушений більш як на шість місяців, якщо тільки таке порушення не було зумовлено форс-мажорними обставинами.
- Було внесено зміни без згоди покупця проектної документації на будівництво (щодо тих змін, які вимагають отримання такої згоди).
- Прострочення внесення покупцем першого платежу більш як на 30 днів.
- Прострочення внесення покупцем наступних платежів більш як на 45 днів.
- Порушення терміну внесення платежів більше трьох разів протягом календарного року, при цьому кожне таке прострочення повинно становити не менше 14 днів.
