Нерухомість – досить маніпулятивна і чуттєва тема для українців. Особливо під час повномасштабної війни, коли власне житло виступає чи не єдиним стовпом стабільності та спокою. 

Відтак, кожна новина про падіння чи зростання цін на ринку може викликати емоційну реакцію стосовно перегляду своїх планів на купівлю-продаж житла. 

Тож далі детально опишу, що саме впливає на процеси ціноутворення квартир в Києві і на що варто звертати увагу. А відтак, і підходити до коригування своїх планів більш виважено. 

1. Військовий фактор 

Найлегший фактор для оцінки потенційних змін на ринку, оскільки за 3 роки Київ з усіх можливих варіантів розвитку подій хіба не зазнав окупації. Тож негативний досвід маємо, проходили. 

Найактуальніше нині, що ракетні чи Шахед-обстріли житлових кварталів спонукають відкладати плани з купівлі житла на невизначений термін. Причина очевидна – зростання ймовірності, що нове житло пошкодиться.  

Тобто загалом це спричиняє зменшення попиту, а відтак і цін. Звісно, це не одномоментна реакція ринку, але обстріли додають аргументів покупцю для торгу. 

Разом з цим, нині урівноважують ситуацію продавці – вони відкладають продаж на невизначений термін в очікуванні сприятливих умов. Здебільшого, продавці з критичною потребою грошей вже продали свої квартири раніше, а інші тепер готові чекати. 

Яскраво це проявляється на Лук’янівці. Через точкові обстріли росіянами попит на житло в тому районі впав. Але і продавці також відклали продаж. Як наслідок, ціни стабільні і не зростають – на відміну від загального ринку. 

Так, загальна тенденція, що нині ціна на житло зростають десь 3% за квартал, оскільки попит хоча і мінімально, але перевищує пропозицію. Для порівняння, у 2019 і 2021 роках ціни зростали 10% за квартал. 

2. Законодавство

Тут я можу навести приклад трьох втручань держави, які напряму повпливали на ринок нерухомості:

Всі три пункти негативно відобразились на активності в Києві. Всі три фактори, як мінімум, сповільнили відновлення після критичного падіння.

Відповідно зміна вищевказаних аспектів може впливати як на попит покупців, так і на бажання продажу продавцями.

Різноманітні ліміти та обмеження від Нацбанку діють вже 3 роки і це нормальність для українця. Але важливий момент, що до великої війни київський ринок нерухомості на 15-20% був забезпечений іноземцями. Відтак, скасування обмежень НБУ спричинить повернення іноземців і зростання попиту. 

Другий момент – запровадження 5% військового збору, який також сплачується у випадку продажу нерухомості, якою володіли менш як 3 роки. Такі власники відклали продаж квартири в очікуванні 3 років, аби уникнути сплати 5%. Тож його скасування поверне їх на ринок. В деяких сегментах ціни навіть можуть просісти після цього. 

Закон про мобілізацію від 2024 року поставив на паузу середньострокову і довгострокову перспективу для багатьох сімей. А це найбільша група покупців (сімʼя купує квартиру для покращення власних житлових умов). 

Я не знаю справедливого рішення стосовно правил мобілізації, тому просто констатую – закон впливає на ціноутворення напряму.

3. Економіка

В цьому аспекті закономірність досить проста: при зростанні економіки у людей на руках фізично стає більше грошей. Відтак, починається пошук шляхів інвестицій. 

І перший вибір у багатьох людей з середнім достатком саме лягає на житло. Тут може бути як покращення своїх власних умов проживання, так і інвестиція в стабільний, зрозумілий і (поки) незарегульований ринок оренди. 

Факторів впливу на економіку безліч, як і індикаторів потенційного зростання. Нині  найпростіший показник для не спеціаліста – запуск цивільної авіації в Україні та можливість вільно виїжджати за кордон. 

Це дозволить підприємцям залучати у свої бізнеси (і економіку загалом) значно більше грошей. І далі ланцюг наслідків чіткий:

  1. Це призводить до виходу на ринок нерухомості більшої кількості людей, тобто збільшується попит 
  2. Як наслідок ціна квадратного метра зростатиме 

Навіть частковий запуск цивільної авіації в окремих містах це вже прояв нормалізації. Коли (чи якщо) це станеться, я очікуватиму зростання цін на 20% за пів року.

4. Політика

В першу чергу мова йде звісно про “договорнячок”. Тобто зупинка бойових дій з подальшими договорами про мир.

Наскільки це може повпливати на ціни на ринку нерухомості? 

Якщо ви уважно прочитали попередні пункти, то зможете зробити висновки самостійно. Зупинка бойових дій, перемир’я, перемога або навіть капітуляція самі по собі не будуть мати значний вплив на ринок (Так, наслідки капітуляції можна дослідити на прикладі цін на житло на тимчасового окупованих територіях). 

На ціни будуть впливати законодавча база і економіка. Але і закони і економіка будуть формуватись напряму від того, як саме і на яких умовах закінчиться війна. 

Тут дуже важко робити прогноз, хоча у більшості економічних експертів прогнози однакові – зростання ВВП, залучення інвестицій, повернення робочої сили.

Якщо уявити ідеальний сценарій і повернення принаймні до ситуації 2021 року – то ціни також повернуться до рівня 2021 року.

Буквально за тиждень. 

Ключовий фактор, що попит виросте в рази. На ринок вийде середній клас і військовослужбовці, які зможуть займатися принаймні середньостроковим планування. Також додадуться активні державні програми на стимулювання відбудови та повернення людей з-за кордону. 

Тоді ринок повернеться взагалі до ситуації 2007-2008 року. Але це ідеальний сценарій, якого з огляду на інформаційний контекст не буде.

Тож десь зійдемося по середині.

Та навіть в цьому випадку, скоріш за все більшість обмежень знімуть. Це дозволить підняти активність на ринку нерухомості до максимуму. Відповідно, якщо попит буде більший за пропозицію (а він буде) – ціни будуть зростати кожного тижня протягом 3-6 місяців.

Щось схоже вже відбувалося у 2019 і 2021 роках.

Читайте також