Очікування стосовно повної зупинки права перепоступки інвестиційного договору при купівлі квартир не справдилися через значний вплив державної іпотечної програми «єОселя». Втім, програма вже неодноразово змінювалась у гірший бік, і надалі це може призвести до кризових моментів.

Нагадаємо, раніше експерт Олексій Гнучіх говорив про ризик повного закриття механізму перепоступки забудовниками. Втім, хоча перепоступка нині й блокується забудовниками все частіше, вона не припинена повністю. Про це розповіла членкиня наглядової ради та комерційна директорка «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська.

За її словами, ще пів року тому компанія «Інтергал-Буд» почала обмежувати можливість перепоступки — передачі прав на квартиру третім особам до оформлення права власності. За словами комерційної директорки компанії, причиною стало зниження цін, яке створювали інвестори, перепродуючи квартири за значно нижчими цінами, ніж офіційна вартість від забудовника:

«Основна причина, чому ми це робили – це демпінг… У нас були клієнти, які могли перепродавати свої квартири на 500–600–700 доларів за м² дешевше, ніж зараз залишки забудовника. І люди навмисно оформлювали перепоступку… Це йде оптимізація податкового навантаження», — пояснює Анна Лаєвська, членкиня наглядової ради та комерційна директорка «Інтергал-Буд». І додає: «Заходить людина в інтернет, на OLX чи Лун, чи на якийсь інший агрегатор, і бачить таку ж саму квартиру набагато дешевше».

Фактично, перепоступку в «Інтергал-Буд» дозволяли індивідуально. Забудовник допускав її лише у випадках, коли різниця в ціні між первинною вартістю та ціною перепродажу не перевищувала 10%. Також компанія погоджувала перепродаж у виняткових ситуаціях — наприклад, коли йшлося про унікальні планування або складні життєві обставини у продавця.

Водночас, як пояснює Олексій Гнучіх, головна причина, чому його прогноз щодо повного блокування переуступок не справдився, — саме вплив державної програми «єОселя». Вона забезпечує суттєву частку попиту на первинному ринку та стримує радикальні дії забудовників.

Втім, ці процеси свідчать про те, що структура ринку змінилася. Як наголошує Олексій Гнучіх, суттєву роль у цьому процесі відіграє держава. За його словами, на сьогодні державні програми іпотечного кредитування забезпечують половину продажів на первинному ринку:

«Мій прогноз по забудовнику не виправдався до травня 2025. Я недооцінив участь держави в цих процесах. 50% від продажу рахунком державних програм — це вирок», — заявив експерт.

Олексій Гнучіх застерігає: кожен забудовник укладає договори з банками, зобов’язуючись виконати будівництво у визначені терміни. Якщо ж держава не зможе або не захоче продовжувати фінансування (наприклад, через зміну правил програми) це поставить під загрозу завершення об’єктів і виконання зобов’язань перед покупцями.

«Ми вже неодноразово бачили, як програма переписується… Уявімо, що держава припиняє фінансування іпотеки під забудовників. Який буде сценарій розвитку подій? Я знаю відповідь, тому мій прогноз залишається таким, який і був», — підкреслює Гнучіх.

Ризик залежності від держави в комерційному секторі — сигнал для всіх учасників ринку: забудовників, інвесторів і покупців. У ситуації, коли частина компаній зосереджується лише на «дотаційних» покупцях, ринок стає вразливим до будь-яких змін у державній політиці. І поки майбутнє програм типу «єОселя» лишається невизначеним, ці ризики зростають.