Іпотечна програма “ЄОселя” обіцяє українцям доступне житло, але чи дійсно її оформлення може бути простим і не потребує багато часу та терпіння?
У цьому матеріалі не буде “сухих” інструкцій, їх ми вже написали раніше. Наприклад, Кошт вже розповідав про актуальні умови програми “ЄОселя”, як розібратися із податками під час купівлі квартири та іпотечними відсотками.
А тут ми зібрали основні практичні і неочевидні питання та поради для тих, хто планує скористатися програмою. Хто справді може взяти пільговий кредит, скільки часу на це як обрати банк та зрештою – як переконати скептичних до програми продавців?
Ці запитання ми поставили рієлтору Олексію Гнучіх, який працює у Києві й Харкові та спеціалізується на угодах за іпотечною програмою “ЄОселя”.
Офіційно до програми “ЄОселя” мають доступ певні категорії населення: військові, держслужбовці, ВПО. У кого з них є найбільше шансів отримати іпотеку?
Банки орієнтуються на офіційно задекларовані доходи. Це основний показник. Тому найменше проблем з отриманням кредиту виникає у громадян, які мають високу “білу” заплату та сплачують податки в повному обсязі. Соціальний статус, склад сімʼї чи професія, як правило, не грають вирішальної ролі — головне, щоб були підтверджені високі стабільні доходи.
Які об’єкти підходять для іпотеки?
Останні зміни у програмі “ЄОселя” передбачають, що внутрішньо переміщені особи тепер можуть купувати житло віком до 10 років. Це рішення було необхідне, оскільки серед нових будівель було мало пропозицій.
Для інших категорій громадян доступні об’єкти віком до трьох років, за винятком прифронтових зон. У Харківській, Чернігівській, Сумській, Дніпропетровській, Херсонській і Запорізькій областях допускається житло до 10 років. Таку нерухомість у кредит під 3% можуть взяти переселенці, держслужбовці та військові. У цих регіонах пропонують найлегші умови, оскільки будівництво нових будинків біля лінії вогню кволе. Та й загалом у прифронтових містах (зокрема, у Харкові) охочих купити житло в кредит нині мало, ринок нерухомості дуже кволий.
Щодо новобудов, то банки можуть погоджувати навіть конкретні будинки в ЖК чи окремі під’їзди. Вони детально аналізують показники забудовника, щоб бути впевненими у завершенні будівництва. Наприклад, окремі секції у житлових комплексах можуть кредитувати лише після завершення певних стадій будівництва, таких як підведення комунікацій або отримання адреси.
Найбільший попит серед покупців за програмою “ЄОселя” мають квартири з готовим ремонтом, що дозволяє покупцеві уникнути додаткових витрат. Це особливо актуально для тих, хто хоче одразу заїхати в житло і сплачувати щомісячні платежі замість орендної плати.
Як шукати квартиру, що підійде за бажаннями, можливостями та умовами програми?
Часто буває, що покупець обирає квартиру, подає документи в банк, але той відмовляє або погоджує меншу суму, ніж очікувалось. У таких випадках клієнт витрачає час на перегляди, спілкування з продавцями, а також починає сподіватися на житло, яке він згодом не зможе собі дозволити. Тому перш ніж обирати конкретне житло, заздалегідь визначте реалістичний бюджет. Зверніться до банку чи рієлтора, щоб оцінити, на яку суму ви можете розраховувати та які варіанти можливі у цьому бюджеті.
Одразу обирайте лише серед тих житлових комплексів, які підходять під умови програми. Наприклад, відсортуйте будинки за роком побудови та іншими критеріями. Навіть у Києві новобудов, які відповідають вимогам “ЄОселі”, небагато — буквально десятки. Що казати про інші міста.
Коли шукаєте житло на сайтах, перевіряйте актуальність оголошень. На мій погляд, серед усіх наявних сервісів, OLX та Rieltor.ua (від ЛУН) дозволяють отримати більш-менш актуальне уявлення про “асортимент” на ринку нерухомості та реальні ціни.
Якщо кілька банків схвалили заявку, чи є сенс вибирати між ними?
Якщо на вашу заявку в “Дії” відгукнулися кілька банків, тоді обирайте той, який має позитивні відгуки та де робота менеджерів з клієнтами найбільш ефективна. Це допоможе вам пройти процес оформлення іпотеки з мінімальними затримками та у максимально зручному форматі.
Я маю позитивний досвід роботи з ПриватБанком, Сенсбанком та Скайбанком. Ці установи, за моїм досвідом, найчастіше мають налагоджені процеси комунікації з клієнтами та вигідні умови.
Наприклад, у Сенсбанку комітет працює в онлайн-режимі, і це пришвидшує процес. Скайбанк також працює оперативно і надає клієнтам добрий сервіс, однак висуває вимогу про 30% першого внеску (у Сенсбанку – 20%).
Які реальні терміни розгляду заявки на іпотеку через “ЄОселю”?
Терміни розгляду заявки можуть займати від одного тижня до двох місяців. Це залежить від банку, навантаження на установу та специфіки конкретного випадку.
Банки, з якими я співпрацюю, зазвичай обробляють документи досить швидко — у деяких випадках ухвалення рішення щодо кредиту займає 5-7 днів.
Проходження кредитного комітету є ключовим фактором, який впливає на терміни розгляду заявки. У деяких банках, наприклад, у Сенсбанку, комітет працює в онлайн-режимі, і це пришвидшує процес. У банках, де комітети збираються лише раз на тиждень або рідше, клієнтам доводиться чекати довше, особливо якщо заявки накопичуються.
У моменти високого навантаження, коли банк отримує тисячі заявок, розгляд може затягнутися. Наприклад, зараз (ред.: станом на кінець жовтня) через великий потік заявок у Приватбанку клієнтам важче прогнозувати терміни від моменту подачі документів до виходу на угоду.
Водночас є банки, які можуть затримувати процес аж на 2-3 місяці, особливо якщо є необхідність у зборі додаткових документів або в уточненні фінансової інформації клієнта. Кажуть, що в Ощадбанку середній час розгляду заявки часто міг займати два місяці.
З чого краще починати: з вибору квартири чи перевірки відповідності умовам програми?
Я рекомендую такий план дій:
- Звернутися до банку або рієлтора. З’ясувати, чи відповідаєте ви умовам програми та які конкретно умови діють для вашої категорії (відсоткова ставка, перший внесок тощо). Після консультації клієнт матиме реалістичну оцінку своїх можливостей і знатиме приблизну суму, яку треба виділити на придбання житла. Це допоможе звузити пошук до об’єктів, які відповідають бюджету та критеріям програми.
- Оцінити свою платоспроможність. За допомогою банку розрахувати попередній ліміт суми іпотеки, на яку можна розраховувати. Це дасть реальне уявлення про бюджет, з яким можна йти на ринок нерухомості.
- Підготувати та подати заявку в “Дії”. Після визначення бюджету і вибору банку зареєструйте заявку на програму “ЄОселя” через портал “Дія”, щоб офіційно подати свої дані для розгляду банками-партнерами програми.
- Вибирати житло, яке відповідає бюджету та умовам програми. Лише після консультацій і попередніх розрахунків варто почати шукати квартиру, яка відповідає як вимогам програми, так і фінансовим можливостям.
Читай про курс, сервіси банків, важливі правила у Telegram
Підписатися
Чи є труднощі для продавців у цій програмі?
Оформлення угоди через “ЄОселю” триває довше, ніж стандартна покупка. Продавці ставляться до цього скептично, адже вони до останнього не можуть бути впевненим у завершенні угоди.
Крім того, кошти в рамках програми виплачуються виключно безготівково на банківський рахунок. Це незручно для тих, кому потрібна готівка. Через ліміти НБУ повну суму за один раз зняти не можливо. Лише до 100 000 грн на день. До того ж продавці, які планують конвертацію гривні у валюту, можуть зазнати втрат через різницю між курсами.
Та зрештою загальна ситуація на ринку нерухомості наразі більше орієнтована на покупців: попит низький, тому продавці частіше погоджуються на угоди через “ЄОселю”, навіть якщо це додає труднощів. За підтримки рієлтора, який залагоджує організаційні моменти та роз’яснює процес, продавці готові співпрацювати та завершувати угоди через програму.
Та зрештою загальна ситуація на ринку нерухомості наразі більше орієнтована на покупців. Попит на купівлю житла низький, тому продавці частіше погоджуються на угоди через “ЄОселю”, навіть якщо це додає труднощів. Для багатьох продавців вибір простий: “Або через “ЄОселю” через банк, або ніяк”. Тому зрештою переважна більшість продавців готові співпрацювати та завершувати угоди через програму.
Яка роль рієлтора у процесі оформлення іпотеки через “ЄОселя”?
Рієлтор – не обовʼязковий учасник процесу укладання іпотечної угоди. Теоретично можна обійтися без нього, якщо покупець має хороші комунікативні здібності та готовий витратити більше часу та енергії на цей процес. Але участь рієлтора значно спрощує процедуру для покупця.
Я як рієлтор координую весь процес оформлення іпотеки від початку і до моменту передачі квартири покупцеві, беру на себе більшість комунікацій, організаційних та юридичних питань. І основне – залагоджую організаційні моменти та роз’яснюю процес для всіх учасників угоди.
Моя робота передбачає:
- Допомогу клієнту зорієнтуватися щодо вимог банку, зокрема, на які суми іпотеки можна розраховувати, консультації з питань першого внеску і додаткових витрат;
- Комунікацію з менеджерами банків на всіх етапах процесу: попередня оцінка суми кредиту, узгодження умов, контроль за проходженням документів через комітети банку, схвалення кредиту, узгодження інших важливих деталей з менеджером банку.
- Підбір варіантів нерухомості, які відповідають вимогам програми “ЄОселя” (наприклад, щодо віку будинку чи розташування);
- Організацію переглядів квартир або будинків, які за параметрами та бюджетом підходять клієнту;
- Переговори з власником житла щодо умов угоди, зокрема, щодо дати угоди, способу оплати та особливостей процесу оформлення, пояснення продавцеві нюансів програми та допомога у подоланні скептицизму й сумнівів з боку власника;
- Підготовку документів для банку і їхня перевірка;
- Супровід підписання угоди;
- Контроль за процесом отримання коштів продавцем.
Корисний текст? Докиньте редакції 33 гривні на вино
Читайте також:
- Ринок однокімнатних квартир у 2024 році: подекуди зменшення реальних цін до 20%
- Заміська нерухомість: що зараз відбувається на ринку і на що звертати увагу покупцям
- Підвищення податків: як це вплине на вартість угод з купівлі-продажу квартир
- Швидке та доступне житло: що і за скільки пропонують українські виробники модульних будинків