Ціни на купівлю нерухомості в Києві цьогоріч впали на 30-40% від пікових показників січня 2022 року, і це може бути лише початком. За останні місяці 2024 року ринок демонструє тривожні ознаки: попит різко знизився, а кількість пропозиції зросла. Про це розповів Кошту експерт ринку нерухомості та рієлтор Олексій Гнучіх, який займається операціями на вторинному ринку нерухомості у столиці.
Далі ми розповімо про те, чому ринок купівлі нерухомості падає, а оренда навпаки дорожчає, як закон про мобілізацію змінив правила ринку та чи варто чекати пожвавлення, а також коли краще продати нерухомість, якщо вже давно думаєте про це: зараз чи почекати ще?
Що з цінами: невже квартири справді дешевшають?
Ще у квітні Олексій Гнучіх у розмові з Коштом зазначав, що саме в руках покупця, а не продавця, знаходився ринок нерухомості. Рієлтор обережно прогнозував, що ціни на квартири можуть просісти, якщо покупці не “вийдуть на ринок”. І прогноз справдився. Вже під час цієї розмови він каже: “Ситуація змінилася ще більше. Нерівновага між кількістю власників, які хочуть продати свої квартири, і тими, хто готовий купувати, ще більше посилилася”. “На одного покупця зараз можна знайти 50-100 об’єктів”, – додає він. Це свідчить про надлишок пропозиції, яка значно перевищує попит.
За відчуттями рієлтора, потенційні покупці або відкладають рішення про покупку, або взагалі відмовляються від ідеї купівлі житла, через невпевненість у майбутньому. Це впливає на вартість нерухомості: ціни на купівлю житла падають, водночас квартири в оренду дорожчають через зростання попиту.
“Наприклад, квартира, яка на початку 2021 року коштувала 100 тисяч доларів, сьогодні може продаватися за 70-80 тисяч доларів. Ціни вже просіли на 30-40%”, – каже рієлтор. Наприклад, за останні три місяці у житловому комплексі “Варшавський +” ціни на квартири впали з 2000 до 1700-1800 доларів за квадратний метр. Тобто навіть у відносно нових і популярних комплексах вартість значно знижується, що є свідченням загальної тенденції на ринку. Разом із тим, у старому фонді Києва ціни впали ще сильніше, наприклад, на “Золотих Воротах” квартири, які раніше коштували 200 тисяч доларів, зараз можна знайти за 100 тисяч, розповідає Олексій Гнучіх.
Рієлтор вважає, що ситуація на ринку може погіршитися, оскільки ще не всі власники, котрі ухвалили рішення продавати нерухомість, вийшли із пропозиціями на ринок: “Багато власників думають, що раніше їхня квартира коштувала, умовно, 150 тисяч доларів, а зараз вона коштує 100 тисяч. І хочуть продати, але дорожче. Коли вони побачать, що цей ринок може ще більше просісти, вони вийдуть, щоб забрати хоча б 90 тисяч доларів”.
Читай про курс, сервіси банків, важливі правила у Telegram
Підписатися
Чому не сиплеться ринок нерухомості?
Нерухомість є довгостроковою інвестицією. Тож основна причина, чому інтерес до купівлі квартир падає – це песимістичні настрої та невпевненість у майбутньому з боку гіпотетичних покупців загалом.
Гнучіх зазначає, що одним із важливих чинників, через які падає інтерес гіпотетичних інвесторів (покупців), є відсутність активності на ринку середньострокових і довгострокових кредитів, тобто іпотеки. Раніше державна програма “єОселя” створювала додатковий попит на ринку нерухомості, стимулюючи купівлю житла. Однак зараз її ефективність знизилася, що призводить до зменшення кількості покупців, які могли б скористатися державною підтримкою для придбання нерухомості.
Додаткового удару по ринку завдав “мобілізаційний закон”. За словами рієлтора, нові правила призову таки вплинули на економічний клімат та ринок нерухомості зокрема. Олексій Гнучіх відзначає, що через нові економічні ризики громадяни утримуються від купівлі квартири як способу довгострокових інвестицій.
“У момент, коли 17 травня він [мобілізаційний закон] набрав чинності, я побачив, що попит майже повністю зник. Якщо раніше було умовних 10 покупців на 10 квартир, тобто був певний паритет, то в той момент 5-10 покупців сказали, що поки не купуватимуть квартиру”, – згадує рієлтор. – “Багато наших інвесторів, на жаль, не готові закладати цей ризик [втратити житло], і вони ухвалюють рішення виходити з ринку, забирають гроші й тримають їх у готівці”.
Олексій Гнучіх також згадує про випадки, коли чоловіки мобілізаційного віку намагалися переписати квартири на родичів, бо боялися можливих конфіскацій. Це створило додаткову напругу на ринку.
І які перспективи?
Якщо пропозиція значно перевищує попит, ціни мали б падати. Однак не на ринку нерухомості: “Багато власників мають намір продати житло, але не мають гострої потреби це робити. Це люди, які можуть дозволити собі чекати, поки ситуація покращиться, і вони готові тримати свою нерухомість у надії на можливе відновлення ринку в майбутньому”, – каже експерт.
На думку рієлтора, повернення військових у звʼязку з демобілізацією або ротацією може стати рушійним фактором для відновлення попиту на ринку нерухомості в найближчі роки. “Можливо, наші військовослужбовці, які воювали два з половиною роки, повернуться і створять попит. Це чоловіки середнього віку з нормальним достатком, збереженнями. Точно буде активніше працювати “єОселя” для них. Це, безумовно, дозволить зупинити падіння”, – зазначає Гнучіх.
Олексій прогнозує, що ситуація на ринку може ще більше погіршитися найближчими місяцями. “Ми ще не бачили всього падіння”, – вважає експерт. Якщо кількість пропозиції на ринку і надалі зростатиме, це створить ще більший тиск на ціни.
А що ж тоді відбувається на ринку оренди?
На ринку оренди житла ситуація діаметрально протилежна. Квартири в Києві не дешевшають, попит на них постійний. Замість того, щоб купувати житло, люди орендують його. Лави орендарів столичних квартир поповнюють переселенці та молодь, що переїжджає у велике місто.
Деякі власники квартир, які не проживають у своїх домівках, не поспішають здавати їх. Рієлтор пояснює, що основною причиною цього, швидше за все, є бажання зберегти квартиру в гарному стані для майбутнього продажу або вигіднішої оренди. “Вони вклали в ремонт, скажімо, 70 тисяч доларів і вважають, що за 10 років здачі в оренду стан квартири суттєво погіршиться”, — зазначає він.
Своєю чергою, цей ринок припинив бути цікавою інвестицією. За словами рієлтора, окупність нерухомості в Києві наразі становить близько 15 років. Це не надто привабливий показник для інвесторів, оскільки вони зазвичай прагнуть коротшого терміну повернення коштів.
Як наслідок, Олексій Гнучіх прогнозує подальше зростання цін на оренду через високий попит і обмежену пропозицію. Якщо з часом окупність квартири знизиться до 10 років, на його думку, інвестори повернуться на ринок.
Уляна Панасюк. Журналістка “Кошт Медіа”
Корисний текст? Докиньте редакції 33 гривні на вино
Читайте також:
- Забудовники орієнтуються на курс 42-43 грн/$ при ціноутворенні на новому будівництві
- Чому попит на довгострокову оренду серед молоді стрімко зростає – дослідження
- Українська нерухомість vs інші методи інвестицій: де вища дохідність?
- Інвестиції в нерухомість втратять доцільність через демографічну кризу