Повномасштабна війна з Росією зробила інвестиції в житло більш ризикованими через можливість руйнування внаслідок обстрілів. По-перше, квартири та будинки зараз купують переважно для власного проживання, а не щоб інвестувати гроші. По-друге, зростає популярність нерухомості в Центрі та на Заході України. У цьому матеріалі КОШТ зібрав думки експертів на ключове питання: що буде з цінами на житло далі? Експертами виступають учасники ринку – незалежний рієлтор, інвестбанкір компанії HUG’S і представники великих маркетплейсів DIM.RIA та ЛУН.
Житло в новобудовах: прогнози цін
Максим Селіщев, продуктовий менеджер первинної нерухомості DIM.RIA: “Оцінюючи ситуацію на ринку за даними від користувачів DIM.RIA, ми можемо припустити, що вартість нерухомості в Україні буде зростати. На це впливають фактори збільшення вартості будівельних матеріалів, витрат на логістику та притаманній кореляції вартості житла до валюти”.
До початку повномасштабної війни Державна служба статистики регулярно публікувала індекс цін на будівельні роботи, за яким можна було відстежувати рух цін. З 2022 року дані не оновлюються, втім, як свідчить графік, динаміка індексу цін на будівельні роботи в цілому повторює динаміку індексу інфляції.
Загалом, протягом повномасштабного вторгнення, ринок первинного житла не демонстрував зростання: у 2022 і 2023 роках обсяги введеного в експлуатацію житла становили по 7 мільйонів м², у той час, як у 2021 році цей показник сягав 11 мільйонів м². “Стан первинного ринку нерухомості прямо залежить від ситуації на лінії фронту”, – пояснює Максим Селіщев. За його словами, багато забудовників заморозили або перенесли будівництво після початку повномасштабного вторгнення. Особливо це помітно у містах, які систематично потерпають від військових дій або наближені до них. Станом на березень 2024 року, в Україні працюють вже 76% з усіх відділів продажу первинної нерухомості. Тож аналітики маркетплейсу DIM.RIA припускають, що кількість зданих новобудов надалі може таки збільшуватися.
Подальшу позитивну динаміку на ринку прогнозує і маркетинг-директор ЛУН Денис Суділковський – але лише за умов подальшої підтримки нашої економіки міжнародними партнерами та відсутності ескалацій на фронті.
Вторинний ринок нерухомості
Андрій Міма, засновник ЛУН: “Зараз кількість оголошень із продажу квартир зростає, хоча кількість угод лишається на попередньому рівні. Гіпотез, чому так, може бути багато. (…) Перший – 2 роки (ред: від початку великої війни) – це якась психологічна дата. Тобто хтось вирішив вже, що буде залишатися (ред: за кордоном або в іншому регіоні України). А по-друге, це дивно, що початок цього тренду співпав по датах із 30 грудня, коли підірвали інформаційну бомбу щодо мобілізації. Можливо, люди налякалися з думки, що цю нерухомість необхідно “зливати”.
За словами експерта, щоб остаточно визначити причину, ще потрібен час.
Олексій Гнучіх, рієлтор: “Зараз ринок у руках покупця. Саме покупець ухвалюватиме рішення, що він купуватиме, відштовхуючись від умов, які йому підійдуть. Це може призвести до того, що ціни можуть “просісти”. Але лише за умови, якщо покупець не вийде на ринок”.
За спостереженнями експерта з нерухомості Олексія Гнучіх, ціни на вторинну нерухомість у Києві в доларовому еквіваленті зараз зафіксувалися. Він також помітив, що покупців на ринку більше не стало, але значно виросла кількість пропозиції. За його словами, квартири продають переважно люди, які переїхали за кордон через війну або планують переїзд. “Раніше портрет продавця виглядав трохи по іншому, – розповідає Олексій Гнучіх, – люди продавали нерухомість, щоб інвестувати далі. Або для того, щоб купити інше житло і покращити свої умови. Або щоб збільшити кількість власної нерухомості – купити дітям, наприклад… Тим не менш, залишилися продавці, які купують нерухомість, щоб зробити там ремонт і здавати в оренду або знову продавати. Це інвестиції в українську економіку, і це дуже патріотично. Але такі не всі, і хтось приймає для себе рішення продавати й виводити гроші з ринку нерухомості”.
Читай про курс, сервіси банків, важливі правила у Telegram
Підписатися
Інвестиції в нерухомість втратять цінність?
Ерік Найман, керуючий партнер інвесткомпанії HUG’S: “Коли я бачу демографічну дірку, що сформувалася через кризу 2000 років (цим людям зараз 20-25 років), я вже знаю, що попит на квартири за 10 років буде набагато нижчий, ніж сьогодні. До цього додайте фактор війни та міграції. Припустимо, я купив квартиру, а кому я буду її продавати за 10-20 років? Цих людей немає”.
Ерік Найман вважає, що майбутня демографічна криза призведе до зменшення потенційних покупців на ринку житла. За його словами, через війну, міграцію та демографічну “діру” охочих купити житло через 10 років буде значно менше. Інвестбанкір звернув увагу, що найбільш гостро брак покупців відчуватимуть в малих містечках. Мегаполіси та агломерати, через економічну привабливість, менше відчуватимуть тиск від демографічних викликів.
Читайте також: