Нерухомість завжди була цікавою інвестицією з погляду надійності й окупності, однак під час війни квадратні метри стали досить вразливим активом. Кошт спробував розібратися, чи є сенс вкладатися у нерухоме майно під час війни. У цій статті читайте про те, чому ціни на нерухомість не обвалилися, від яких факторів залежить вартість житла і чи справді ринок зараз у руках покупців, а не продавців.
На початку повномасштабного вторгнення Росії здавалося, що ціни на нерухомість впадуть через загальну нестабільність та невизначеність. Але реальність показала інше: ринок стабілізувався, ціни на житло в доларах не знизилися відносно довоєнного часу, а в перерахунку на гривні – навіть зросли.
Вторинний ринок нерухомості: що показують офіційні дані
Якщо у 2021 році операції купівлі-продажу з житловою нерухомістю провели 320165 разів, то в рік повномасштабного вторгнення нотаріуси засвідчили лише 99633 угоди. У 2023 році ринок почав поступово відновлюватися: за рік зареєстрували 172638 договорів купівлі-продажу квартир та житлових будинків.
Варто додати, що до травня 2022 року не можна було проводити операції з купівлі-продажу, оскільки реєстри в Україні не працювали. У травні 2022 року поновили роботу Держгеокадастр та Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, та ринок залишався млявим: до кінця року зареєстрували менш як 100 тисяч угод.
Читай про курс, сервіси банків, важливі правила у Telegram
Підписатися
Вторинний ринок нерухомості: що з цінами в Києві
За даними аналітичної платформи для пошуку житла ЛУН, у липні 2021 року середня ціна проданих однокімнатних квартир на “вторинці” була близько $52500. Ціни на нерухомість у столиці зростали.
У січні 2022 року, перед повномасштабним вторгненням, однокімнатні квартири вже продавали за $55000. Попри коливання упродовж двох років повномасштабної війни, таку ж середню ціну фіксують і в лютому 2024 року. Щоправда, в перерахунку на гривні через зміну курсу долара житло стало дорожче.
Первинний ринок нерухомості: що показують офіційні дані
За даними Держстату, у 2021 році в Україні здали в експлуатацію 11433790 м² житла. Натомість у 2022 році здали в експлуатацію значно менше – 7110224 м². Ринок “первинки” надалі не зростав, упродовж 2023 року в новобудовах здали 7380752 м².
Первинний ринок нерухомості: що з цінами в Києві
У червні 2021 року ціна квадратного метра у столичній новобудові становила біля $1080 за м². До лютого 2022 року, за даними аналітиків ЛУН, середня ціна зросла до $1250. На початку повномасштабної війни операцій на ринку нерухомості не було. Після піврічної паузи ринок відкрився з середньою ціною у $1340 за м². Далі ціна значно не змінювалася.
Пояснення експерта: що відбулося на ринку житла під час нової фази війни?
Кошт поспілкувався з експертом ринку нерухомості та рієлтором Олексієм Гнучіх, який займається переважно орендою та операціями на вторинному ринку нерухомості Києва. За його словами, на ситуацію на ринку нерухомості впливають тільки економічні фактори. Військова чи геополітична ситуація мають значення лише коли йдеться про нерухомість на окупованій території. Тому контрнаступ або очікування від війни на вартість житла у Києві значно не вплинули.
Олексій Гнучіх згадує, що коли реєстри запрацювали, продавати й купувати житло стало можливо, але охочих було мало: “Мені здалося, що це відсотків 5 від того попиту, який був перед вторгненням. Ми мали ринок з маленькою кількістю пропозиції й маленькою кількістю покупців”.
“Ринок був млявим аж до весни або літа 2023 року”, – розповідає Олексій Гнучіх: “Були угоди, але не в такому обсязі, як до війни. У червні 2023 запрацювала державна програма “єОселя”, що дозволило більшій кількості громадян України отримати дешевий кредит і купувати квартири. Відтак ми побачили невелике зростання рівня цін. Відтоді й до початку 2024 року активність покупців поступово збільшувалася”.
Зараз, за словами рієлтора, на ринку є велика кількість пропозиції від людей, що переїхали за кордон через війну або планують переїзд. “Раніше портрет продавця виглядав трохи по іншому. Люди продавали нерухомість, щоб інвестувати далі, або для того, щоб купити інше житло і покращити свої умови, або щоб збільшити кількість власної нерухомості – купити дітям, наприклад. Тим не менш, залишилося і багато продавців, які купують нерухомість, щоб зробити там ремонт і здавати в оренду або знову продавати. Я вдячний за цю позицію, це інвестиції в Українську економіку, і це дуже патріотично. Але такі не всі, і хтось приймає для себе рішення продавати й виводити гроші з ринку нерухомості”.
Крім цього, нині житло купують переважно для особистого проживання. Покупці з невеликим бюджетом зазвичай не мають особливих побажань. А ось ті, хто планує купувати дорожче житло, все частіше звертають увагу на наявність укриття в будинку: “Для них дуже важливо, щоб у квартирі, яку вони купуватимуть, була можливість спуститися на паркінг під час тривоги. Паркінг, до речі, не тільки як укриття, а і як місце для машини теж став важливим аспектом. Щодо критичної інфраструктури поряд з будинком, то нею цікавилися тоді, коли були масштабні обстріли Києва”.
Нині ціни на нерухомість у Києві зафіксувалися. “Покупців на ринку більше не стало, але кратно виросла кількість пропозиції. Відтак, зараз ринок у руках покупця. Саме покупець ухвалюватиме рішення, що він купуватиме, відштовхуючись від умов, які йому підійдуть. Це може призвести до того, що ціни можуть “просісти”. Але лише за умови, якщо покупець не вийде на ринок” – зауважує Олексій Гнучіх.
Корисний текст? Докиньте редакції 33 гривні на вино
Читайте більше в наших соцмережах