Ми вже писали про те, чому за нішею build-to-rent майбутнє, а також розповідали, які тренди наразі поширені. В цій колонці розглянемо, які умови потрібні для розвитку build-to-rent в Україні.
Попит на якісну орендну нерухомість у нас вже сформований: середній термін здачі квартири в оренду в Україні — сім днів, а дохідність у деяких містах сягає 9–10%. Це здивує багатьох, та це значно вище, ніж у багатьох країнах Західній Європі і привабливіше для інвесторів, які шукають стабільний пасивний дохід.
Проте український ринок оренди досі залишається роздрібним, де тисячі окремих власників самостійно здають квартири. Для орендаря це означає дуже різний рівень житла і сервісу, для інвестора — фактично ще один невеликий операційний бізнес.
Build-to-rent пропонує іншу модель. Будинок від самого початку проєктується для довгострокової оренди, а управління централізоване.
У світі це вже окремий інституційний сегмент нерухомості. В Україні — ні. І наш головний бар’єр для розвитку цього ринку сьогодні — не відсутність попиту на оренду, а відсутність інфраструктури, яка дозволила б перетворити оренду з тисяч окремих квартир на розвинений ринок іншого гатунку.
Для мастштабування потрібні зміни — від законодавчих і фінансових до змін підходів до девелопменту. Саме це покаже, чи зможе Україна повторити шлях США, Великобританії, Австрії та Польщі.
Економіка BTR: як влаштована дохідність
Звичайна купівля квартири «під оренду» змушує інвестора брати на себе всі операційні процеси: пошук орендарів, дрібний ремонт, підписання договорів тощо. Модель BTR працює по-іншому, де управління повністю передане управляючій компанії.
За даними британських досліджень, наявність у будинку єдиного оператора та спільної інфраструктури дозволяє отримувати на 11–15% вищий орендний чек, ніж у аналогічних квартирах того ж району від приватних власників.
В Україні дохідність житлової дохідної нерухомості сягає 8–12%, що створює привабливу перспективу для розвитку BTR. При цьому дохідність залежить від того, скільки коштує об’єкт, за якою ціною його можна здавати, наскільки він заповнений і скільки коштує його утримання.
Саме тому в BTR важливо оцінювати не лише вартість квадратного метра чи орендну ставку. Не менш важливими стають рівень вакантності, тривалість проживання орендарів, операційні витрати та ефективність управляючої компанії. Фактично BTR — це одночасно девелоперський, інвестиційний і сервісний бізнес.
Створення окремого статусу для професійної оренди
В українському законодавстві формат build-to-rent не має окремого правового статусу. Девелопери, які будують будинки спеціально для довгострокової оренди, працюють у тому самому нормативному полі, що й усі інші. Водночас управління сотнями квартир в одному прибутковому будинку суттєво відрізняється від здачі в оренду окремої квартири приватним власником як за обсягом інвестицій, так і за відповідальністю перед орендарями. Наприклад, приватний власник не дуже зацікавлений у підтриманні гарного стану під’їзду, коридорів чи спільних просторів.
Оскільки build-to-rent не виділяється як окремий сегмент ринку, то для нього немає і спеціальних стимулів, механізмів підтримки чи правил. У результаті інвестори й девелопери не мають визначеності.
Для інституційного капіталу визначеність критична. Інвестор, який вкладає кошти в актив на 10–20 років, має розуміти правила, за якими весь сегмент працюватиме потім.
У країнах, де build-to-rent активно розвивається, визнання професійної оренди окремим класом стало одним із факторів що повприяв цьому сегменту.
Роль держави у розвитку BTR
Може видатися, що BTR потрібен лише приватному бізнесу. Звісно ж, це не так. Для міст розвиток професійної орендної нерухомості означає появу нового житлового фонду, інвестиції та може використовуватися як доступне орендне житло. Особливо це актуально для міст, де зростає кількість ВПО, молодих спеціалістів та людей, які не готові або не просто можуть купити житло.
На мою думку, завдання держави в цій моделі — не замінити приватного девелопера, а зменшити бар’єри для приватного капіталу там, де сам бізнес їх усунути не може. Земля, дозволи, підключення до комунікацій — з цим можна було би посприяти, особливо в регіонах. На жаль, через труднощі входу багато потенційно цікавих BTR-проєктів просто не запускаються. Муніципалітет міг би надати ділянку, спростити дозвільні процедури, допомогти з інфраструктурою — і цього було б достатньо. Девелопер будує і управляє, а місто отримує нове житло. Цим самим місто може впливати на доступність нерухомості. Щоб оплата оренди не займала половину бюджету молодої сімʼї.
У червні 2025 року в Україні набрав чинності Закон № 7508 про державно-приватне партнерство у житловому будівництві. Він передбачає, що муніципалітет надає землю і допомагає з дозволами, а приватний девелопер будує. Частина квартир передається громаді, решта реалізується на ринкових умовах. Це особливо актуально там, де є значний попит, наприклад у столиці та на заході.
Австрія будує половину Відня за участі держави, але це модель, яка формувалася десятиліттями і вони до цього звикли. Для України більш реалістичною є інша роль держави, — не будувати самій, а створювати умови, за яких будувати вигідно приватному бізнесу.
Джерела фінансування: що потрібно змінити
В Україні BTR фінансується переважно з власного капіталу девелопера або через залучення приватних інвесторів напряму. Це обмежує кількість проєктів, які взагалі можуть вийти на ринок. Щоб сектор ріс швидше, потрібні інструменти, які відкривають доступ до великих та довгих грошей (інституційних, колективних).
- Розвиток REIT-фондів
Це інвестиційні фонди нерухомості, які залучають гроші від інвесторів через продаж часток — так само, як компанія продає акції на біржі. REITи роблять інвестиції в орендну нерухомість доступними для великої кількості інвесторів завдяки малому чеку. За даними Nareit , у США понад 150 мільйонів громадян інвестують у нерухомість через REITи.
В Україні існують побідні фонди, але відповідного законодавства для них немає. Натомість діє закон «Про інститути спільного інвестування», який визначає ІСІ як корпоративний або пайовий інвестиційний фонд.
Створення необхідного законодавства в Україні дозволить масштабувати сектор BTR та розширити доступ до фінансування невеликим інвесторам.
- Банківське та проєктне фінансування
Сьогодні в Україні банки практично не фінансують житлове будівництво на ранніх стадіях. За даними Мінрозвитку, кредити девелоперам становлять близько 1% банківських портфелів. На практиці це означає, що значну частину коштів для запуску та будівництва нових проєктів девелопери мають забезпечувати самостійно.
Для BTR це особливо важливо, оскільки масштабування такого формату потребує значних власних вкладень ще до моменту, коли об’єкт починає генерувати дохід. Якщо девелопер змушений фінансувати більшу частину будівництва своїми коштами, кількість проєктів, які він може одночасно запускати, обмежена його ресурсами.
Професійне управління
Окрема умова масштабування BTR — розвиток професійного управління нерухомістю. Адже робота з таким будинком не закінчується після введення його в експлуатацію. Фактично саме тоді починається основний операційний цикл.
Заповнюваність, швидкість пошуку нового орендаря, стан квартир, сервіс, комунікація з мешканцями та контроль витрат безпосередньо впливають на дохідність активу. Тому зрілий BTR-ринок потребує і професійних операторів, здатних управляти сотнями квартир за єдиним стандартом. Так само, як в наявність готелів для гостей міста потребує якісного їхнього обслуговування, а завдяки готелям — в місто приїжджають туристи.
Висновок
В Україні вже є дві важливі передумови для розвитку build-to-rent — попит на довгострокову оренду та висока й передбачувана дохідність. Наступний крок — створити умови для масштабування. По суті, Україні потрібно перейти від ринку окремих орендних квартир до ринку професійно керованих активів.
Саме тоді build-to-rent перестане бути набором окремих експериментальних проєктів і стане повноцінним сегментом українського ринку нерухомості.
У фіналі виграють усі сторони: орендар матиме більшу пропозицію якісного житла; інвестор — прогнозований дохід без необхідності займатися операційкою кожної квартири; девелопер — можливість залучати більше капіталу і масштабуватися; а місто — новий якісний житловий фонд та додатковий інструмент з розвитку доступних квартир для здачі в оренду.
Читайте також
