Пільгова іпотека “ЄОселя” існує в Україні з жовтня 2022 року. Програма дає можливість отримати житло під 3-10% річних. У програмі беруть участь 11 банків. Формально – усе просто і вигідно: зареєструватися в “Дії”, обрати квартиру, взяти кредит на пільгових умовах.
Ми раніше детально розповідали, як відбувається купівля квартири через іпотеку. У Sense Bank, наприклад, попри стереотипи, переконували: “Іпотека – не так страшно, як здається. Це не про борги, а про можливості, власне житло, стабільність і майбутнє, яке ми будуємо”.
Але що насправді відбувається між “подати заявку” і “отримати ключі”? Розповідаємо на прикладі історії пари, яка за три місяці пройшла повний шлях іпотеки в Івано-Франківську.
Іпотека за ЄОселею: реальні умови та суми у 2025 році
Спершу зафіксуємо базові речі. Проєктна менеджерка і підприємиця Валерія Марченко з чоловіком цього року отримали квартиру за “ЄОселею” і разом з цим – кредит на 20 років.
Житло однокімнатне, 42 м², у районі новобудов за пів години від центру. За словами Валерії, інфраструктура поки слабша, але мають відкрити міст, район забудовується.
- Вартість квартири: ~1,5 млн грн
- Сума кредиту: ~1 260 000 грн
- Перший внесок: ~300–316 тис. грн
- Щомісячний платіж на старті: зараз ~13 тис. грн; далі зменшується.
- Строк: 20 років
“Для Івано-Франківська це як оренда хорошої квартири. Ми зараз орендуємо дорожче”, — каже Валерія. Часові рамки окреслимо так:
- 10 квітня — подали заявку в “Дії”
- 31 липня — підписали договір
- 4 серпня — отримали ключі.
Іпотека “ЄОселя”: як в реальності відбувається весь процес?
Валерія з чоловіком вісім років орендували житло й час від часу моніторили ринок. Рішення подати заявку на іпотеку в “Дії” було спонтанним: хотіли перевірити, чи підходять під програму і яку суму держава може їм погодити.
“Подача заявки в “Дії” ще ні до чого не зобов’язує”, — каже вона.
У заявці вказали місто, сімейний стан і орієнтовну вартість, орієнтуючись на сервіс LUN.UA. “Квартири, до речі, виходять трохи дорожчими, ніж там вказано”, — додає Валерія.
Паралельно пара звернулася до забудовника. Менеджер надіслав підбірку ЖК у їхньому бюджеті.
Зрештою, через “Дію” прийшло кілька пропозицій банків, які були готові кредитувати Валерію. ПриватБанк приваблював ануїтетом — рівними платежами на весь строк. Але виявилося, що є ще пакет додаткових витрат.
“Ми порахували і зрозуміли, що не стягуємо ці додаткові платежі”, — каже Валерія.
Тому зрештою обрали Ощадбанк: ануїтету там не було, натомість оплата за “класичною” схемою, тобто платіж зменшується разом зі зменшенням тіла кредиту. “Ми прикинули, що нам вистачає — разом з першим внеском”.
Валерія підписала договір із забудовником і заплатила перший внесок. Забудовник зафіксував ціну “квадрата” на два місяці — за цей час компанія вже мала б отримати кошти. Очікування було тривожним: пара боялася, що, якщо щось десь затримається, перерахунок додасть до загальної вартості ще 2–3 тисячі доларів.
Забудовник близько трьох тижнів виготовляв техпаспорт і право власності (процес затягнули святкові вихідні). Також довше очікуваного тривало фінальне погодження в банку. Перевіряли все: платоспроможність, декларації ФОП за попередній рік, виписки з банку, договір з компанією, де працює Валерія, кредитну історію – і її, і чоловіка. Частину документів довелося переподавати, бо сплив термін попереднього погодження.
Після погодження залишалося чекати на перерахування коштів від Укрфінжитла. “Попередили, що чекати доведеться пару місяців або й довше”. Щойно кошти надійшли, банк звʼязався з Валерією, щоб домовитися про оформлення документів. Зрештою — за один день підписали іпотечний договір та оформили право власності, а за кілька днів отримали ключі.
Пара впоралася без рієлтора: “Ми просто багато питали — у менеджера забудовника про кроки, у банку — що далі, хто за що відповідає”.
Для них цього було достатньо, бо процеси між забудовником, банком і нотаріусом виявилися “безшовними”: “Здивувало, наскільки все налагоджено всередині”.
Ми зрозуміли, що якби просто розслабилися й дали процесам йти, результат був би той самий, нервів — менше.
Іпотека “ЄОселя” — квартира в кредит: ризики, про які варто знати
- Найвразливіше місце, за словами Валерії, — період між першим внеском і фактичним перерахунком коштів банком/”Укрфінжитлом”. “Банк може перепогоджувати, відмовити або затягнути. А в цей час ціна квадратного метра від забудовника може змінитися — доведеться доплачувати”, — попереджає Валерія. У цьому випадку пара усно домовилася із забудовником про повернення першого внеску у разі відмови банку: “Нам це пообіцяли, але, здається, ніде не було прописано”. Її порада — фіксувати такі умови письмово.
- Під час обовʼязкової оцінки квартири (цей етап потрібен, щоб банк міг підтвердити ринкову вартість обʼєкта й погодити суму кредиту) вартість, яку визначає оцінювач, може бути нижчою за ту, що була в договорі з забудовником. Різницю між оціночною і договірною вартістю банк не покриває — її потрібно сплатити самостійно. У випадку Валерії довелося доплатити забудовнику близько 17 тисяч гривень.
Крім цього, треба враховувати супутні витрати. Для це Валерії це було близько 100 тис. грн додатково:
- Комісія за надання кредиту — 1%, від суми кредиту тобто до 13000 грн
- Послуги оцінювача — близько 5 тисяч
- Страхування – разовий і щорічний платіж близько 3500 грн
- Послуги нотаріуса — до 50 тисяч грн
- Витрати на оформлення забезпечення (пенсійний фонд) — ще 2%
ЄОселя: поради від Валерії
- Оцініть сили тверезо. “Ми могли взяти “двушку”, але не стягнули б перші платежі й ремонт. Тому краще “однушка” і спокійніше”.
- Рахуйте супутні витрати. “Комісії, страхування, нотаріус, оцінювач — це все додаткові витрати”.
- Питайте все й у всіх. “Хто за що відповідає, які наступні кроки, терміни, що робити у випадку затримок/відмови”.
- Зафіксуйте ризики письмово. Домовтеся із забудовником про долю першого внеску, якщо банк відмовить, і про фіксацію ціни на період очікування.
Попри хвилювання, Валерія оцінює досвід як позитивний: “Для нас іпотека вийшла вигідною. Це довгий кредит у гривні — ми розуміємо ризики, але навіть у разі втрати роботи впевнені, що знайдемо спосіб платити далі”.
Читайте також
