Попри заяви забудовників про зростання вартості новобудов на 10-20% влітку 2025 року, інші учасники ринку – рієлтори — скептично оцінюють ці шанси.
Будівельні компанії очікують, що попит на житло й надалі зростатиме, а разом із ним – і вартість квартир у більшості сегментів ринку. Деякі забудовники пояснюють: з економічного погляду здорожчання вже на часі, але ринок поки не готовий. Ціни зростатимуть згодом – коли попит стане активнішим.
Рієлтор з Києва Олексій Гнучіх зазначає, що передумов для збільшення попиту, який би спричинив саме 10-20% зростання, немає. Він підтверджує: відкладений попит досі існує, нині дійсно багато людей виходять на ринок для пошуку нових пропозицій в нерухомості. Та паралельно з цим і ринок відповідає великою кількість пропозицій:
“Ціни дійсно показують зростання, але йдеться про 3% на квартал. Для звичайного покупця це ледь помітно (що 1000$ за м2 стала 1030$), але учасники ринку бачать різницю, особливо в перспективі останніх 6 місяців зростання після падіння”.
Лариса Кулага, керівниця агенції нерухомості “SALAR Real Estate”, що діє в Сумах та Києві, також зауважує на незначному здорожчанні квартир протягом останнього року:
“Рік тому купували клієнту квартиру – 29 квадратів. Вона коштувала $46 тис. Зараз у цьому будинку купити квартиру можна за $48 тис. Тобто за рік ціна голої квартири виросла на $2 тис. Це взагалі ні про що. В іншому ЖК купляли будинок за $148 тис. Зараз він коштує десь $150 тис. Це взагалі не підняття ціни. Зовсім”.
Водночас ціни на квартири з ремонтом – навпаки виросли. Як приклад Лариса наводить клієнтку, якій раніше купували квартиру у Києві за $70 тис – цього року за таку ціну квартири не знайшли.
“Голі квартири з голими стінами зараз мало хто хоче купляти. Люди хочуть жити тут і зараз”.
Відтак керівниця агенції “SALAR Real Estate” впевнена, що квартири в новобудовах на стадії будівництва не подорожчають у 2025 році:
“Ціни на квартири в новобудовах, які ще будуються, у 2025 році залишаться або стабільними, або з незначним зростанням — і тільки в окремих випадках (наприклад, у житлових комплексах із високим ступенем готовності та надійним забудовником, а також обов’язково там має бути якась родзинка). Основне зростання цін буде на готове житло з ремонтом”.
Лариса Кулага пояснює, що купівельна спроможність населення суттєво знизилася через інфляцію, нестабільну економіку та падіння доходів. Це безпосередньо впливає на попит: люди рідше вкладаються в новобудови на ранніх етапах і частіше обирають готове житло або оренду.
Вона звертає увагу на високий рівень недовіри до недобудов — інвестори бояться затримок та “заморожених” об’єктів. Саме тому попит дедалі більше зміщується у бік вторинного ринку та готових квартир з ремонтом.
Також Лариса згадує, що у 2021–2023 роках забудовники вивели на ринок забагато проєктів, що у 2024 році спричинило перенасичення на етапі початкового продажу – утворився так званий “запас” нереалізованих квартир, який досі розпродується. Усе це підсилюється ще й тим, що банки здебільшого фінансують лише купівлю готового житла.
Інвестиційна рієлторка Олена Маленкова вважає, що зростання цін у новобудовах можливе, проте лише не більш як на 11%:
“Якщо підвищення ціни більше, покупець купить на вторинному ринку”.
Маленкова зазначає, що підвищений попит на оренду у Києві, спричинений новою хвилею внутрішньо переміщених осіб, стимулює інвесторів вкладати кошти у новобудови:
“Є ціла низка інвесторів, що купує метри в забудовника, має власну ремонтну бригаду з дизайнером, що дозволяє заробляти на зростанні ціни на виході будинку”.
Однак високі податки на перепродаж (11%) змушують потенційних покупців обирати девелопера, що виступає юридичною особою. Саме через це, за словами Маленкової, будівельне лобі пролобіювало зміни у програмі “єОселя”, які спростили умови для покупців: житло можна придбати в будинку, зданому в експлуатацію не більше ніж 3 роки тому.
“Отже, складається конкуренція між інвесторами, які вклади кошти на котловані та девелопером, який майже заборонив порепоступку, але активно просуває свій продукт. Не дивно, що при такій монопольній ситуації забудовники можуть підвищувати ціни. Але в них також є поріг: ті самі 11%”.
Читайте також
