Основою українського ринку інвестицій десятки років незмінно є нерухомість. Якщо простіше – купити квартиру і здати в оренду, чи продати пізніше вже дорожче. І так повторити максимальну кількість разів. Однак в цьому методі є три ключових недоліки:
- самостійно розв’язувати питання з квартирантами, ремонтами, купівлею-продажем
- високий поріг входу: в одних містах це 15 тисяч доларів, а в деяких і всі 40 тисяч доларів
- проблема масштабування: можна цей метод використати для однієї квартири чи кількох. Надалі ж пасивні інвестиції перетворяться в повноцінний робочий день з орендними та побутовими питаннями.
Саме ці недоліки і прибирає Inzhur: робить інвестиції в нерухомість доступними кожному без зайвих турбот. Як це працює на практиці? Розглядаємо далі в партнерському тексті, підготовленому спільно з Inzhur.
Що з моделлю роботи Inzhur
Пояснити що таке Inzhur можна двома способами: маркетинговим і юридичним.
Маркетинговий. Це те, як себе позиціонує Inzhur. А позиціонує він себе як перша українська інвестиційна REIT-компанія.
REIT – абревіатура від англійської “Real Estate Investment Trust” – “Інвестиційний фонд нерухомості”. Такі фонди працюють за простим принципом: за гроші роздрібних інвесторів купують велику кількість нерухомості, управляють нею і здають в оренду, а інвестори стають співвласниками цієї нерухомості. Прибуток від такої діяльності розподіляють серед тих же інвесторів.
Базова назва таких фондів нерухомості саме англійською мовою не випадково, оскільки перші REIT-фонди з’явилися у США ще у 1960 році і з того часу цей формат успішно поширився на 44 країни світу.
А от стосовно розвитку REIT в Україні потрібно перейти до юридичного способу пояснення роботи Inzhur.
Юридичний. Це те, як Inzhur оформлений за документами. Спеціалізованого законодавства про REIT фонди в Україні не існує. Натомість законом передбачено “інститут спільного інвестування”, на основі якого і працюють різні типи інвестиційних фондів.
Втім, тут мова не йде про якісь порушення. Зрештою, ми користуємося Wi-Fi, а не бездротовою мережею стандарту IEEE 802.11.
Тож що в інвестиційній REIT- компанії Inzhur під капотом?
Формально йдеться про пайові інвестиційні фонди (або ж ПІФ), як різновид законодавчо визначеного “інститут спільного інвестування”.
Пайовий інвестиційний фонд не є юридичною особою і не веде жодної діяльності, окрім як володіє тими чи іншими активами. Керують таким фондом компанії з управління активами (КУА), задача яких якомога ефективніше управляти ПІФ та примножувати капітал.
Стати інвестором фонду можна через купівлю його інвестиційних сертифікатів. Надалі інвестори володіють всіма активами фонду залежно від кількості сертифікатів у власності кожного.
Тож в нашому випадку засновує і управляє пайовими інвестиційними фондами ТОВ “Інжур” і саме у цієї компанії купуються сертифікати.
Тобто відсутність терміну REIT в законодавстві не ставить під сумнів саму компанію і механіку роботи. Це офіційно зареєстровані фонди, діяльність яких контролюється Національною комісією з цінних паперів та фондового ринку України. І кожен цей фонд можна перевірити в реєстрі Інститутів спільного інвестування на сайті Нацкомісії.
Відтак, діяльність таких фондів максимально публічна та відповідає українському законодавству. Як і звітність, аудиторські висновки тощо. Тобто відкритість таких фондів навіть не опція, а ключова вимога законодавства.
Що з механікою інвестування
Inzhur має активних шість фондів, які відрізняються умовами, об’єктами нерухомості і дохідністю.
Для прикладу, співвласники фонду “Inzhur 2001” володіють землею та будівлями, які вже здаються в оренду під розміщення ресторанів McDonald’s.
Два фонди – “Inzhur Supermarket” та “Inzhur 1001” мають в активах будівлі, які здаються в оренду під розміщення супермаркетів Сільпо та Фора.
Фонд “Inzhur Energy” будує власну газопоршневу маневрову електростанцію.
Ще два фонди – “Inzhur Житній” та “Inzhur Ocean” – залучають гроші інвесторів для викупу будівлі “Житнього ринку” та торгового центру Ocean Plaza в Києві відповідно.
В контексті “Житнього ринку” це не лише інвестиція, а й соціальна місія, оскільки проєкт передбачає викуп історичної будівлі і її подальшу реновацію згідно з кращими світовими практиками.
І окремо варто виділити Фонд “InzhurBUD”, який успішно завершив свою діяльність восени 2024 року з фактичною доларовою дохідністю 20,5% річних до оподаткування (за прогнозованої доларової дохідності 15% річних).
Кожен з фондів має чітку грошову ціль і ключовий індикатор успіху. По досягненні першого чи другого фонд зупиняє приймання інвестицій.
Саме тому на сайті Inzhur навпроти 4 з 6 фондів стоїть позначка “100% фонду продано”. Тобто продано весь випуск інвестиційних сертифікатів, кількість яких чітко лімітована з огляду з цілями залучення коштів для успішної діяльності фонду.
Відтак, потенційні інвестори можуть дослідити дохідність та роботу фондів з успішно діючими активами. Понад те, дослідити історичну дохідність та історію виплати дивідендів. І тут сповна проявляються переваги вже згаданих ПІФ – їх повна публічність і контроль Нацкомісією з цінних паперів та фондового ринку.
Загалом, інвестиції в Inzhur довгострокові. Втім, свої інвестиційні сертифікати можна продати будь-коли. Тож навіть так може з’явитися можливість стати співвласником одного з розпроданих фондів.
Що з дохідністю і оподаткуванням
Дохідність залежить від обраного інвестором фонду. Наразі нерозкуплені та доступні до інвестування “Inzhur Житній” та “Inzhur Ocean”. Це фонди з прогнозованою середньорічною доларовою дохідністю 10% і 20% відповідно.
Особливість цих фондів полягає в очікуванні відкритих аукціонів приватизації державних Житнього ринку і ТРЦ Ocean Plaza.
Водночас інвестори вже можуть купити сертифікати від 1000 грн “Inzhur Житній” та від 4000 грн “Inzhur Ocean”. Відтак, кожен фонд зможе акумулювати суму активів фонду достатню для придбання об’єкта на аукціоні.
До проведення аукціону проінвестовані у фонд кошти розміщуються в державні облігації (ОВДП). Тож інвестор навіть на етапі очікування аукціону з продажу об’єктів щомісяця отримуватиме свої дивіденди від “Inzhur”.
До всього, Inzhur виступає податковим агентом, який самостійно сплачує податки з доходів за своїх інвесторів:
- при виплаті дивідендів це 9% ПДФО + 5% військовий збір
- при продажу сертифікатів – 18% ПДФО + 5% військовий збір від різниці між вартістю купівлі та продажу, тобто з інвестиційного прибутку.
Станом на зараз фонд “Inzhur Житній” має 3173 співвласників, які інвестували майже 45 мільйонів гривень і отримали понад 3 млн грн дивідендів. Фонд “Inzhur Ocean” має 7019 співвласників, які інвестували майже 648 мільйон і отримали 61 мільйон дивідендів.
Ця цифра вже наступного дня після публікації цього матеріалу може зрости і це найкращий показник зацікавленості цим інструментом інвестування.
Що з ризиками
Безпека інвесторів пайових інвестиційних фондів ґрунтується на трьох ключових принципах: права власності кожного на частку активів, повною публічністю та чітким законодавчим регулюванням:
- кожен інвестор Inzhur володіє часткою нерухомості фонду. Навіть у випадку якоїсь проблеми, ця частка власності гарантує повернення інвестованих грошей
- кожен інвестор може вільно дослідити діяльність фонду, оскільки всі документи розміщені у вільному доступі на сайті Inzhur (прокрутити до розділу “Документи”)
- кожен інвестор захищений законодавчим регулюванням, яке встановлює чіткі правила до створення і функціонування фондів, співпраці з інвесторами.
Одне з таких законодавчих правил — обов’язкова аудиторська перевірка.
Аудит фондів Inzhur проводить компанія “Deloitte”, яка входить до чотирьох найбільших аудиторських компаній у світі. Репутація її та інших трьох компаній наскільки величезна в корпоративному світі, що виник сталий вираз “Велика четвірка” як штамп якості.
Водночас в контексті Inzhur доречно згадати про ще один ризик: програш на аукціонах з приватизації Житнього ринку та ТРЦ Ocean Plaza.
В цьому випадку прописаний чіткий регламент, що інвесторам повертають гроші протягом місяця. І такий приклад вже був з фондом Inzhur Hotel, де інвесторам повернули 100% інвестованих коштів.
Все це гарантує стабільність і успішну роботу фондів, які загалом мають активів в управлінні на понад 2,7 мільярда гривень. Співвласниками цих активів є майже 16 тисяч інвесторів, загальний дохід яких вже склав 745 мільйонів гривень.
До всього, певну гарантію успішної роботи фондів додає і публічність засновника Inzhur – Андрія Журжія. Він відкрито говорить в Telegram-каналі про розвиток компанії, пояснює в youtube-блозі про спільні інвестиції в нерухомість.
Тож чи є сенс інвестувати в Inzhur?
Inzhur позбавляє інвестора в нерухомість ключових проблем – обслуговування цієї нерухомості і пошуку орендарів.
Водночас залишаються інші переваги інвестицій в нерухомість: захист від інфляції, стабільний щомісячний дохід, низькі ризики і потенціал здорожчання нерухомості.
Паралельно з цим чіткий законодавчий захист, повністю онлайн-процес інвестування і низький поріг входу. Відтак це дозволяє інвестору спробувати Inzhur з невеликої суми для перевірки сервісу на практиці.
Разом з можливістю в будь-який момент продати сертифікати це перетворюється на рівнозначний інструмент заощаджень і примноження капіталу на рівні з депозитами та облігаціями. Рівнозначний інструмент за надійністю і зручністю, але з недосяжною потенційною дохідністю, що вже продемонстровано на практиці.