Повномасштабна війна відлякала багатьох інвесторів, проте деякі сектори української економіки досі залишаються привабливими для інвестицій. Одним із нових явищ у цій сфері є REIT-фонди, які пропонують високі доходи та беруть на себе всі клопоти. Розберемося детальніше, що це за структури, як вони працюють в Україні та чи вигідно вкладати в них гроші.
Інвестиційні фонди нерухомості (REIT) – це компанії, які інвестують у нерухомість, а потім володіють та управляють нею, отримуючи дохід. Завдяки цьому будь-хто може купити акції й отримувати пасивні доходи, не турбуючись про управління нерухомістю.
Принцип роботи таких фондів простий: з охочих інвесторів збирають гроші й купують або будують на них нерухомість. Інвестори стають власниками невеликої долі землі чи будівель. REIT здають куплені приміщення в оренду, а отриманий дохід розподіляють між акціонерами як дивіденди.
Усю роботу з обслуговування нерухомості, пошуку орендарів, ремонту та страхування фонд бере на себе, тож інвестору залишається лише отримувати стабільний дохід. Сам REIT при цьому стягує собі невелику винагороду (комісію).
Фонди REIT особливо популярні у США: десятки мільйонів американців живуть у будинках, якими володіють фонди нерухомості. Станом на січень 2024 року приблизно половина всіх домогосподарств США перебуває у власності REIT-фондів.
В Україні фонди нерухомості тільки починають набирати обертів, але вже пропонують потужну альтернативу іншим інвестиціям.
Переваги та недоліки REIT-фондів
Акції REIT пропонують пасивний характер доходу. Це приваблює багатьох інвесторів, які не мають бажання самостійно купувати квартиру, шукати орендарів, розбиратися із проблемними сусідами, ремонтом, прорваною трубою чи пошкодженими шпалерами. Далі ми пояснимо, які існують плюси та мінуси інвестиційних фондів.
Переваги:
- ліквідність (можливість швидко купити та продати актив на біржі – чого не зробиш із квартирою);
- диверсифікованість (інвестування в різні типи нерухомості та можливість продати лише частину акцій);
- низький поріг входу (щоб почати інвестувати в REIT, зазвичай достатньо кількох тисяч доларів, а не десятків тисяч, як для купівлі квартири);
- привабливі доходи (у середньому фонди обіцяють 10-20% річних у валюті);
- захист від інфляції (за нормальних ринкових умов нерухомість дорожчає разом із ростом інфляції);
- відсутність клопотів (усі турботи щодо управління об’єктами лягають на плечі фонду).
Недоліки:
- залежність від ситуації на ринку (нерухомість і її оренда може дорожчати або дешевіти залежно від різних факторів);
- ризик неплатоспроможності орендаря (у разі несумлінної сплати орендарем і неефективного управління фондом дивіденди будуть знижені);
- ризик вкладення в невдалий фонд (як і під час будь-яких інвестицій).
Здебільшого у фонди нерухомості вкладають кошти на довгий строк або взагалі безстроково, після чого інвестори щомісячно або щоквартально отримують частину доходу фонду, пропорційно до своєї частки у ньому. Проте, якщо акціонер хоче вийти з REIT, він може продати свою частку.
Скільки податків доведеться заплатити
У REIT-фондах податки за акціонера платитиме інвестфонд:
- 9% ПДФО + 1,5% військовий збір (під час виплати дивідендів);
- 18% ПДФО + 1,5% (під час купівлі-продажі акцій).
Додаткові 1-1,5% фонд зазвичай стягує як винагороду. Отже, з інвестора під час виплати дивідендів вирахують у середньому 11-12% у гривневому еквіваленті.
У разі інвестування в іноземні фонди нерухомості, українцям доведеться платити ще й із курсової різниці від купівлі-продажу (якщо купити за нижчого курсу, а продати за вищого, то буде прибуток у гривні, і навпаки). Але між Україною та США, наприклад, діє договір щодо уникнення подвійного оподаткування.
Як натрапити на вигідний і чесний REIT
Проблемою для інвесторів-початківців може стати вибір неправильного інвестфонду, об’єкти яких прогорять, або ж структура просто “кине” на гроші.
Регулятором сфери інвестицій в Україні є Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку, яка наглядає за діяльністю компаній та перевіряє їхню звітність. Тож, якщо фонду немає в реєстрі Інститутів спільного інвестування на сайті Нацкомісії, то цій структурі навряд чи можна довіряти. В Україні REIT реєструють як “пайові інвестиційні фонди”.
Важливо зауважити, що в нашій країні наразі немає спеціального законодавства, яке б захищало інвесторів REIT. Фонди нерухомості можуть збанкрутувати, як і будь-яка інша компанія, і від цього інвестори не застраховані.
Перед інвестуванням у REIT фінансові експерти наголошують на важливості ретельного дослідження фонду. Потенційним інвесторам рекомендують оцінити інвестфонд за трьома ключовими аспектами:
- Оцінка бізнес-репутації засновників фонду.
- Аналіз відгуків попередніх інвесторів.
- Вивчення історії виплати дивідендів.
Важливо також оцінити бізнес-модель регіону, де діє REIT. Якщо фонд спеціалізується на оренді нерухомості, варто проаналізувати стан місцевого ринку. У випадку інвестицій у землю, слід дослідити масштаби фермерських господарств фонду. Для проєктів нового будівництва необхідно оцінити розташування об’єкта та його потенційну рентабельність.
Які REIT-фонди є в Україні
В Україні REIT мають свою специфіку, відмінну від класичної американської моделі. Якщо у США фонди переважно працюють із житловою нерухомістю, українські REIT зосереджені на комерційних об’єктах. Вони або викуповують наявні приміщення, або інвестують у нове будівництво, пропонуючи інвесторам дохід від цієї діяльності. Окремі фонди спеціалізуються лише на земельних ділянках: спершу купівля, далі — надання в оренду.
Розгляньмо кілька різних інвестиційних фондів, які діють в Україні. І тут відразу зауважимо, що не варто плутати REIT-фонди з інвестиційними об’єктами, які працюють за схожим принципом, як-от мережа готелів Ribas Hotels. У цьому випадку це просто інвестиції в будування за схожим принципом з інвестиціями в будівництво багатоквартирного будинку на етапі “котловану”.
Компанія бізнесмена Андрія Журжія інвестує в купівлю комерційної нерухомості, а надалі передає її в оренду на 20-30 років. Inzhur має низку інвестиційних проєктів, під кожен з яких створює окремий фонд.
Можна вкластися у відновлення Житнього ринку в Києві, викуп ТЦ Ocean Plaza, приватизацію двох готелів (“Козацький” і “Україна”), надання в оренду низки супермаркетів, житлової нерухомості, ресторанів тощо.
Мінімальні інвестиції – від 4000 грн. Дохідність за кожним проєктом різна. Для прикладу, фактична дохідність за проєктом “Inzhur 2001” (передача приміщень в оренду “McDonald’s”) за 2023 рік становила 8,7% річних у гривні. А за “Inzhur 1001” (передання приміщень супермаркетам “Сільпо”) – очікується 9,5% у доларах.
Фонд інвестує в купівлю-продаж та зростання вартості землі сільськогосподарського призначення – зокрема, на заході та в центрі України.
Поточна вартість однієї акції – 1168 гривень. Інвестори SI Capital можуть заробляти від дивідендів (щорічна виплата дивідендів у розмірі не менше 30% від операційного прибутку фонду) та від купівлі-продажу акцій.
Наприклад, у 2021 році ці два джерела сумарно забезпечили інвесторам фонду середню дохідність у 67% річних. Під час війни прибутки можуть бути меншими через ринкові ризики. Загалом за останні 20 років середня рентабельність агропромислового комплексу України становить 24,2%.
Інвестує в сільськогосподарську землю в регіонах і потім здає в оренду. Кожен інвестор стає співвласником земельних та фінансових активів фонду й отримує дохід від їхнього використання.
“Ґрунтовно” пропонує придбати земельні інвестиційні сертифікати на суму від 1000 грн. Для учасників війни і їхніх родин діють пільги (які саме – не зазначається).
Прибутковість залежить від умов оренди та динаміки галузей – від 4% до 18% річних.
Скуповує землю сільськогосподарського призначення в Хмельницькій, Вінницькій, Черкаській, Полтавській, Київській та Тернопільській областях.
Мінімальний поріг входу – від 121800 гривень. Але доінвестовувати можна від 1000 гривень.
“Твоє Коло” пропонує щорічну виплату дивідендів (запланована прибутковість – 6% річних у гривні) або ж варіант реінвестиції прибутків, коли виплата дивідендів відбувається аж в кінці строку фонду, тобто у 2033 році (прибутковість – 15% річних у доларах).
Проєкт інвестиційної компанії Concorde Capital. Зводить будинки для відпочинку на Київщині, які інвестор може придбати з ремонтом і меблями, а далі використовувати як особисту заміську дачу або ж під короткострокову оренду. Фонд бере на себе всі зобов’язання з керування й залучення гостей.
Щоправда, Shelest не пропонує умов для малих інвесторів: мінімальний поріг входу становить 200 тисяч доларів.
Обіцяна дохідність – 9% річних. Тобто, очікуваний прибуток від надання купленого об’єкта в оренду – від 1,3 млн гривень на рік.
Фінансові аналітики очікують, що після закінчення війни в Україні з’являться ще кілька потужних REIT-фондів, які інвестуватимуть у готелі, кав’ярні, фітнес-центри, магазини, торгові центри, коворкінги, паркінг, логістичні хаби тощо. Також на вітчизняний ринок можуть вийти й міжнародні REIT-фонди.
Читай про курс, сервіси банків, важливі правила у Telegram
Підписатися
Також за темою: