Колишні заводи та виробничі кластери все частіше стають новими точками тяжіння для бізнесу, інвестицій і міського життя. Ревіталізація* промислових просторів в Україні вже вийшла за межі архітектурного тренду і перетворюється на бізнес-рішення.
*Ревіталізація — це процес перетворення застарілих або занедбаних промислових територій і будівель на нові функціональні простори для бізнесу, культури чи життя. Фактично, це “друге життя” локації з адаптацією під сучасні потреби міста та економіки.
Серед найвідоміших кейсів — Промприлад, FESTrepublic, LEM Station, Артзавод Платформа, UNIT.City. У цих просторах бізнес не тільки орендує великі площі, а й інтегрується в середовище, що формує нову економіку міста.
Водночас це і виклики. Хоча часто орендна плата за такі простори менша, в процесі підготовки простору можуть виникнути й неочікувані нюанси. Яка “поднаготна” відкриття в промзоні й до чого треба бути готовим – своїм досвідом поділилася з КОШТом співзасновниця мережі фітнес-клубів “Smartass” Катерина Кузьменко.
Незабаром новий простір мережі Smartass відкривається у комплексі “Garage” у Києві — у будівлі, що раніше була частиною виробництва “Tetra Pak”. Цей фітнес-клуб стане одним із найбільших у мережі. Там буде 5 повноцінних групових залів, розширений розклад і нові формати тренувань.
Це не перший досвід мережі роботи з ревіталізованими об’єктами: раніше Smartass відкрився у львівському KIVSH — також колишній промисловій території, яка трансформувалась у мультифункціональний кластер. Тож розпитали у Катерини про логіку таких рішень.
Економіка ревіталізованих промзон на прикладі Smartass: дешевша оренда, дорожчий запуск
За словами Катерини Кузьменко, одна з економічних вигод відкриватися в ревіталізованому приміщення — орендна ставка. Як правило, в таких місцях вона набагато нижча. Додатково бізнес отримує гнучкість у плануванні простору і потенціал довгострокового зростання.
Але, на переконання співзасновниці Smartass, у класичних форматах – ЖК, ТРЦ чи бізнес-центрах – запуск бізнесу значно простіший: інженерні системи вже налаштовані, підведені комунікації, прогнозовані операційні витрати. У промзонах протилежна ситуація: “В ЖК, ТРЦ або будь-який комерційний об’єкт економічно заходити вигідніше. Бо, як правило, у них налаштовані різного роду послуги обслуговування, адекватне розведення мокрих точок, подача електроенергії, наявність спільних генераторів тощо”.
Натомість у промзонах бізнес часто змушений самостійно розв’язувати інфраструктурні задачі: “Там доводиться вигадувати різні рішення: з фекальними насосами, осмосами, окремими джерелами живлення. Тому такі локації – це свідомий вибір складнішої моделі запуску”, – каже вона.
Основні ризики — технічні. Наприклад, під час запуску Smartass Garage у період зимових холодів прорвало трубу, затопило вже змонтовані приміщення. Більше двох тижнів знадобилося, щоб висушити гіпсокартон та мінвату, які увібрали в себе рідину. Навряд чи таке б сталося в новому приміщенні”, – ділиться Катерина Кузьменко.
На думку Катерини, з погляду інвестицій у старт, класичні комерційні об’єкти майже завжди виграють: там нижчі витрати на запуск, швидший старт і менше технічних ризиків — і це прямо підтверджує досвід самої мережі. Економіка тут балансує між дешевшою орендою і дорожчим запуском.
Окупність такого бізнесу, за словами Катерини, залежить не від типу будівлі, а від базових факторів. На окупність впливають вартість оренди, вартість реалізації проєкту та кількість відвідувачів. Вирішальним, зрештою, є не формат локації, а те, наскільки ефективно використаний простір і наскільки добре він “заповнюється” аудиторією.
“Наприклад, наш клуб на лівому березі окупився за рекордні 1,9 року — за рахунок ефективного використання простору, збереження багатьох існуючих елементів і, безумовно, заповнюваності локації”, — поділилася досвідом Катерина Кузьменко.
Що дають промзони бізнесу
В першу чергу, бізнес отримує масштаб, який неможливо відтворити. Промислові будівлі – це високі стелі, великі відкриті площі й правильна геометрія, чого часто бракує стандартній нерухомості.
Другий фактор — ідентичність. На відміну від “стерильних” комерційних площ, ревіталізовані простори мають історію і характер. За словами Катерини Кузьменко, це те, що складно виміряти в цифрах, але напряму впливає на лояльність аудиторії, впізнаваність бренду і досвід користувача.
Наприклад, клуб на Лівому березі, що розташований в приміщенні колишнього пабу, від якого ми залишили багато елементів, – це не класичне ревіталізоване приміщення, хоча і носило до наших попередників некомерційне призначення. Такий успіх клубу стався за рахунок ефективного використання простору, збереження багатьох існуючих елементів і, безумовно, заповнюваності локації.
Існує думка, що ревіталізовані простори розташовані “поза містом”, що значно зменшує кількість аудиторії. Катерина дійсно рекомендує звертати увагу на розташування: в ідеалі – щоб місце було на перетині житлових і бізнес-кластерів, у зонах із недовикористаним потенціалом. Smartass оцінює локації за класичними метриками:
- доступність і транспорт
- наявність цільової аудиторії в радіусі
- сусідні бізнеси
- потенціал приміщення.
Плюс — польове дослідження і спостереження за трафіком.
Водночас Катерина переконана, що якщо бізнес якірний, то саме він формуватиме трафік навколо себе, а не лише використовуватиме його, але тут треба адекватно оцінювати аудиторію і сили.
А чи аудиторія не залежить від типу будівлі? У випадку Smartass – ні. “Це все ті ж IT-спеціалісти, підприємці й представники креативних індустрій”, – каже співзасновниця мережі. За її словами, більше значення має район: у центрі аудиторія має меншу чутливість до цін, у спальних районах – вищу чутливість до акцій.
Читайте також
