Усе більше інвесторів у світі цікавляться форматом built-to-rent — дохідною житловою нерухомістю, яка з самого початку проєктується та будується не для продажу, а під інвестицію задля генерування стабільного доходу від оренди.
В останні 10–15 років built-to-rent перетворився на окремий клас інвестиційної нерухомості — з чіткою моделлю, залученням фондів і масштабуванням у США, Європі, Азії. Такі будівлі — сучасні, функціональні та знаходяться під професійним управлінням, а тому так само привабливі і для орендарів.
В Україні цей сегмент тільки починає формуватись. Проте запит і з боку інвесторів, і з боку орендарів вже є. Як виглядає ця модель у світі? І які перспективи має наша країна?
Світ йде в оренду — але якісну і керовану. Built-to-rent в США
Найяскравіше розвиток орендної нерухомості можна простежити за США. Будівництво житла спеціально для оренди в Америці — найбільш зростаючий сегмент. Таким він став після кризи 2008 року, коли придбати житло у власність стало важче чи узагалі недоступно для багатьох сімей.
Культура оренди поширилася серед багатьох груп населення і особливо серед зумерів та міленіалів. Придбати першу нерухомість в США іноді на 45% дорожче, ніж взяти в оренду.
Дехто з аналітиків навіть припускає, що можливо американці стануть нацією орендарів, а не власників, як було в старій “американській мрії”.
Хай там як, але ринок built-to-rent в США виконує важливу функцію та закриває потреби багатьох людей. Саме тому варіацій такого житла багато і вони різні. Наприклад, можна орендувати апартаменти в хмарочосі Нью-Йорку або будинок у котеджному містечку в передмісті.
Цілі мікрорайони будинків для здачі в оренду в Атланті чи Флориді одразу передаються під управління спеціалізованим компаніям — без продажу окремих квартир. Опікуються такими проєктами здебільшого саме інституційні інвестори, не роздрібні.
Обмежень на масову скупку квартир в США немає. Ринок саморегульований і більше “лендлорд-френдлі”, ніж в Західній Європі. Тому корпорації вкладаються в такі проєкти, бо це стабільний дохід і зрозумілий ризик. Часто використовують структури REITів, бо це дає пільги на оподаткування.
Рекорд розвитку ніші фіксувався у 2024-му. На графіку нижче продемонстрована чудова висхідна тенденція за останні 10 років:
Built-to-rent у Великобританії
Ринок Великобританії, як і в США, переживає бум. Понад те, в британській ніші built-to-rent фіксується рекордний рік пʼятий раз поспіль. Помітне стійке зростання довіри інвесторів, при чому більшу роль відіграє іноземний капітал (2/3).
У 2024-му в цей ринок було вклали £5.2 млрд, на 11% більше від 2023 року. Центральною локацією з найбільшим попитом лишається Лондон, але майже 70% нових проєктів зводяться уже в інших регіонах країни (Манчестер, Бірмінгем тощо).
Як і у США, популярності набирають формати оренди заміських будинків та колівінги, завдяки цьому сектор диверсифікується й міцнішає.
Уряд Великобританії уже звернув увагу на дану нішу та починає вводити регуляції. Наприклад, у 2024 році скасували податкову пільгу при купівлі багатьох квартири за раз.Це стало несподіванкою для ринку та оцінка деяких проєктів знизилася. Нині девелопери просять повернути стимули, аби інституційне орендне будівництво розвивалося. Не додає мотивації інвесторам і стратегія уряду посилити захист прав орендарів.
Щодо попиту на орендне житло, то він зростає. Як і у США, одним з ключових факторів є зростання вартості купівлі нерухомості. Лише один з восьми орендарів сьогодні може дозволити собі придбати власне помешкання, решта формують покоління “довічних орендарів“.
Але для орендарів є і переваги. Орендуючи квартири у новітніх комплексах з високими стандартами сервісу (від спортзалів і лаунж-зон до заходів для резидентів), вони почуваються загалом більш комфортно і безпечніше, ніж на розрізненому ринку дрібних лендлордів.
Регульований ринок Австрії
Якщо подивитися на built-to-rent в Західній Європі, наприклад, в Австрії, то ми побачимо так само тренд на збільшення долі оренди, хоча і без карколомного зростання. Оренда традиційна для Австрії, приблизно 40% населення і так мешкає в орендованих домівках.
Ринок нерухомості скоріше “орендар-френдлі”: існує багато обмежень на встановлення граничних цін щомісячних платежів, а орендаря не можна просто так виселити тощо.
У Відні половина мешканців живе у житлі, побудованому або підтриманому муніципалітетом — це одна з причин лідерства міста у рейтингах якості життя. Для жителів — це стабільність. Але для інвесторів у нерухомість це означає, що дохідність менша, тому вони виступають за лібералізацію законів і скасування деяких обмежень.
Загалом, ставлення до built-to-rent в Австрії стримане. З одного боку, житло для оренди — звична справа, і інвестори йому довіряють, а з іншого боку, немає притоку нових іноземних гравців, бо ринок вже насичений і сильно регульований.
А що у сусідній Польщі?
Польща теж переживає справжній бум ринку орендної житлової нерухомості. Тут теж компанії, а не приватні власники, володіють сотнями орендних квартир і забезпечують єдиний стандарт життя для мешканців. Станом на кінець 2024 року в країні налічувалося понад 22 тисячі квартир у цьому сегменті, причому близько 26% із них вввели в експлуатацію лише протягом 2024 року.
Будь-яких законодавчих перепон для розвитку сектору в Польщі немає: договори найму гнучкі, а нещодавно запроваджений механізм “інституційної оренди” (najmem instytucjonalny) захищає орендодавця-інвестора. Тому інвестори радо вкладаються в цей тип активів.
І хоча built-to-rent розвивається більше у преміальному сегменті, вакантність низька. Саме тому зростає інвестиційна привабливість.
Вкладаються як поляки, так і великі міжнародні гравці. Польські девелопери підлаштовуються під тренд: багато хто тепер будує виключно житлові комплекси з прицілом продати весь будинок інституційному інвестору, а не роздрібним покупцям.
Молодь і трудові мігранти (в тому числі українці) готові орендувати сучасні якісні квартири. Разом з тим, якщо в США дохідної нерухомості до 9% в структурі всього ринку, то в Польщі — це всього-на-всього 1-2%. Ринок тільки набирає обертів.
Україна: від стихійної оренди до відродження прибуткових будинків
Історично, українці обирали купівлю квартир у приватну власність. Ринок оренди десятиліттями існував фактично у тіні: державних програм підтримки громадян як у Австрії немає, договори укладаються “сірі”, захисту орендарів немає, гарантій чи сервісу часто немає також.
Але попит змінився.
Сьогоднішній орендар уже має чіткі запити на якість житла і комфорт. Водночас зростає і попит з боку інвесторів — особливо тих, хто шукає пасивний дохід. Тому наш вітчизняний built-to-rent тільки починає розвиватися (як і в Польщі) і поки що представлений окремими поодинокими проєктами.
Але тенденція висхідна, особливо враховуючи міграцію населення через воєнні ризики, зміну структури попиту (мігранти часто обирають оренду, щоб зберігати мобільність на всякий випадок) та відверто низькі доходи населення.
Мало-помалу, інвестори в Україні тільки починають відкривати для себе формат built-to-rent, також як і в США зʼявляються аналоги REIT, перші сигнали інтересу є.
Вплив військового фактору на розвиток орендної нерухомості
Починаючи з 2014 року, Україна зазнала декілька масштабних хвиль внутрішньої міграції. Усі вони пов’язані з воєнною агресією. Люди тікали зі східної частини країни в центр та на захід. Не усі внутрішньо переміщені особи мали достатньо коштів на придбання власного житла. Звісно, за таких умов вони обирали оренду.
Частина населення, навіть маючи достатню для придбання нерухомості суму, обирають орендувати житло. Це забезпечує мобільність. Страх, що фронт просуватиметься вглиб України, досі високий. Тобто певні психологічні фактори змушують людей залишитись в орендованому помешканні, не ризикуючи купувати власне.
Ризик пошкодження об’єкта також стримує попит на купівлю. Попри те, що вже давно існують механізми компенсації, українці побоюються вкладати значні кошти в квадратні метри.
Додаткові фактори, які стимулють зростання
Та не лише війна стимулює ринок оренди. Відверто низький рівень доходів українців не сприяє активному попиту на купівлю житла. За статистикою ЛУН, щоб звичайному офіс-менеджеру або продавцю консультанту придбати однокімнатну квартиру на вторинному ринку, треба відкладати всю свою заробітну плату протягом 8-9 років.
Це утопічний сценарій. Адже навіть за умов максимальної ощадливості, людина має залишати частину свого доходу для забезпечення життя та побутових потреб. Тобто без фінансових інструментів, таких як доступна іпотека, для більшості українців купівля житла залишається мрією.
Можливо, з впровадженням стратегії НБУ щодо розвитку іпотечного кредитування ситуація дещо покращиться. Однак попит на оренду залишатиметься високим. Його постійно підживлюватимуть молодь, що прагне сепаруватись від родини і переїжджає жити окремо, люди, що переїжджають до великих міст на навчання чи в пошуках роботи, тощо.
Історичні та сучасні приклади орендної нерухомості в Україні
Насправді дохідна нерухомість у форматі приватних будинків — це ще дореволюційна традиція для України, характерна і для довоєнної Європи століття тому. Прибуткові будинки зводилися цілими вулицями в Києві ще наприкінці 19 ст. і аж до 1917 року. Зараз ця традиція відроджується на сучасний лад — зі спільнотами жителів, готельним сервісом, сучасною інфраструктурою та технологічністю.
На українському ринку вже є перші приклади. Standard One (S1) — мережа житлової орендної нерухомості в Києві — будує цілу “колекцію” прибуткових будинків, створених спеціально під потреби сучасних міських мешканців. Квартири в таких будинках — це цілісне середовище, де є як інфраструктурні зручності, так і сервіс всередині, який забезпечує керівна компанія.
Також в Києві зʼявилася мережа малоповерхових будинків-колівінгів від 450 group. Вони призначені для оренди та пропонують комплексний підхід. По аналогії будує свої проєкти компанія Sensar Development. А харківська команда будує в Києві проєкт Nagirny House.
Окремі обʼєкти зводяться у західних регіонах, це Львівська, Івано-Франківська, Закарпатська області. Окрім формату прибуткових будинків, поширюються формати готелів, апарт-готелів.
Тож дохідна нерухомість більше не нішевий інструмент. Це відповідь на нові реалії життя у містах, велика трансформація ринку житла. В Україні вона тільки набирає обертів. Але вже зараз фахівці з девелопменту стверджують, що за цим форматом — майбутнє. Пропозиція ще відстає від запиту — і це драйв для зростання.
Для інвесторів це можливість інвестувати у консервативний інструмент з низьким ризиком. Для міст це шанс зробити оренду доступнішою, а для мешканців — можливість обирати кращі умови для проживання та комфорт.
Читайте також
