Модель інвестиційних фондів нерухомості (REITів) прийшла до нас зі Сполучених штатів Америки. Здавалося б, логічно скопіювати не лише сам інструмент, а й підходи, які формують цей ринок. Наприклад, тренди за секторами нерухомості, в які інвестують найактивніше. Та чи доцільно це в умовах України 2026-го року?
Вирішив дослідити питання, а заразом подивитись на тренди країн ЄС, сформувавши певні паралелі.
Американський ринок: від офісів до дата-центрів та медицини
Аналіз розподілу капіталу в публічних REITах США на початок 2026 року демонструє лідерство сегментів, які в Україні майже не представлені. За даними індексу MSCI US REIT, структура інвестицій виглядає так:
- медичні REITи (лікарні, реабілітаційні центри) – 19,57%
- рітейл REITи (торгівля) – 17,82%
- індустріальні REITи (промисловість та логістика) – 14,53%
- дата-центри REITи – 11,58%
- багатоквартирні житлові REITи – 9,38%
- REITи складів індивідуального зберігання – 7,17%
- інші спеціалізовані REITи (вежі мобільного зв’язку, гральні заклади тощо) – 6,84%
- житлові REITи (окремі приватні будинки) – 4,64%
- офісні REITи – 3,32
- готельні та курортні REITи – 2,62%
- диверсифіковані REITи (фонди, які не спеціалізуються на певному типі нерухомості) – 2,55%
Ретроспективно ми бачимо тектонічні зміни: за 15 років частка офісів обвалилася з 17% до 3%, а рітейлу – з 25% до 15%.
Натомість логістика та дата-центри стали рушіями економіки завдяки e-commerce. Кожен додатковий мільярд доларів онлайн-продажів генерує потребу у 116000 кв. м нових складів.
Також США залишаються лідером цифрової інфраструктури, зосередивши в себе понад 5400 дата-центрів – фактично кожен другий такий об’єкт у світі.
Окремої уваги заслуговує сфера охорони здоров’я – зростання медичних REITів спричинене демографічною кризою та старінням «бебі-бумерів».
Спеціалізоване житло для групи 80+ потребує у 4-5 разів більше витрат, ніж для молодших пенсіонерів. Новим фаворитом стали Medical Office Buildings – амбулаторні клініки в житлових районах, де заповнюваність не падає нижче 90% навіть у кризи.
Європейський досвід: енергоефективність як інструмент доходу
Європейські REITи залишаються надійним джерелом пасивного доходу із середньою дивідендною дохідністю 5,39% (дані на основі звіту FTSE Russell за 30 січня 2026 року). Ринок географічно концентрований: понад половину ваги індексу займає Великобританія, а чверть — Франція.
Ринок європейських REITів має чітко виражену географічну концентрацію:
- домінує Великобританія, яка займає понад 51.2% ваги індексу Developed Europe REITs. Найбільші фонди в UK фокусуються на індустріальних об’єктах.
- на другому місці Франція з часткою 25.7%, де ключовими гравцями є гіганти торговельної нерухомості.
В країнах ЄС бракує REITів, що спеціалізуються на житлових об’єктах. Попри те житло залишається важливою частиною європейських портфелів, особливо у містах з дефіцитом житлових площ.
Звіт Emerging Trends in Real Estate 2026 від PwC
Побороти дисбаланс попиту та пропозиції у секторі вкрай важко. Високі витрати на будівництво та жорсткі регуляторні обмеження в країнах ЄС не дають змогу наростити обсяги введеного в експлуатацію нового житла. Наявного ж фонду, враховуючи імміграцію, критично не вистачає.
Цікавим для нас є досвід Німеччини, де за умов жорсткого регулювання орендних ставок компанії (наприклад, LEG Immobilien) використовують «зелену» модернізацію.
Закон дозволяє перекладати до 8% витрат на енергоефективне оновлення будинку на річну орендну плату. Це створює пряму вигоду: об’єкт капіталізується, власник законно підвищує дохід, а орендар лояльно сприймає індексацію через зменшення рахунків за опалення.
Українські реалії: адаптація замість копіювання
Ми не можемо сліпо наслідувати Захід. Популярні у світі дата-центри для України є занадто енергомісткими в умовах жорсткого дефіциту генерації. Натомість актуальним трендом можуть стати об’єкти для установок зберігання енергії (ESS) та автономної генерації.
Логістичний сектор, попри величезний потенціал, сьогодні суттєво гальмується війною. Кейси, як-от нещодавнє знищення великого логістичного центру в Яготині, змушують інвесторів бути вкрай обережними із масштабними вливаннями в цей сегмент.
Проте певні іноземні вектори ми все ж можемо «підгледіти».
Стійкість рітейлу
Попри експансію e-commerce, рітейл залишається ключовим активом REITів. Найбільш адаптивним виявився формат Neighborhood Retail або Street Retail (торгові центри районного значення, які зазвичай будуються в межах житлового комплексу.
Люди звикли до сервісів у кроковій доступності від оселі, через що завантаженість комерційних площ у житлових кварталах часто на 5–10% вища, ніж у великих ТРЦ. Значні перспективи зберігають і торгові центри, інтегровані у щільну забудову, де мешканці ЖК формують стабільний і прогнозований трафік.
Житлова нерухомість як ядро
Цей сектор є найбільш релевантним нашому контексту. Незалежно від локації – Нью-Йорк це чи Київ – глобальний ринок зміщується від моделі власності до моделі користування.
Оренда стає базовим інструментом забезпечення житлом, що формує попит на якісні орендні юніти. Молоді українці, як і європейці все більше надають перевагу вільному пересуванню як в межах міста, так і в межах країни, тому не хочуть прив’язуватися до однієї постійної адреси.
Варто додати, що при цьому енергоефективність та технологічність будівлі стають прямими важелями впливу на дохідність: чим вища автономність, тим потужніший грошовий потік вона генерує.
Успіх на ринку нерухомості наступного десятиліття визначатиметься не кількістю квадратних метрів, а їхньою інфраструктурністю, комфортом та автономністю.
В українських реаліях це означає перехід від пасивного володіння стінами до активного управління ресурсами: енергією, безпекою та сервісами.
Інвестор, який сьогодні зробить ставку на «гнучкі» формати комерції та житло, здатне функціонувати в умовах дефіциту зовнішніх ресурсів, отримає не просто прибутковий актив, а стійкий бізнес у новій економічній парадигмі країни.
Читайте також
