Що робити з капіталом під час кризи? Як УЛІС виплатила інвесторам $1,05 млн з річною дохідністю 11,2%

Світ у 2026 році змінюється швидше, ніж інвестори встигають адаптуватися: лише за кілька місяців новини кілька разів перевертають економічні очікування і загальне відчуття стабільності.

Тож замість стратегій максимізації прибутку за будь-яку ціну, інвестори дедалі частіше обирають збереження капіталу в зрозумілих та стійких активах, що мають чітку матеріальну та операційну базу.

У цьому контексті дохідна нерухомість набуває статусу ключового інструменту для переведення грошей з абстрактних фінансових інструментів у реальний бізнес, здатний генерувати регулярний та прогнозований грошовий потік.

Чому інвестиції в дохідну нерухомість це актуальний та ефективний інструмент збереження капіталу

За даними McKinsey Global Private Markets Report 2026, на початку року на глобальному ринку накопичилася рекордна кількість вільного капіталу – $2,6 трлн. Такий обсяг незайнятих грошей створює високий тиск на інвесторів, змушуючи їх шукати стійкі інструменти для розміщення, серед яких дедалі привабливішими виглядають саме реальні активи.

Йдеться про активи, де вартість підкріплена фізичною інфраструктурою та операційним доходом: нерухомість, інфраструктурні проєкти, логістичні об’єкти, готелі. 

Цей інтерес підтверджують і галузеві прогнози: за оцінкою Global Market Insights, ринок інвестицій у сферу гостинності зростатиме в середньому на 11,4% щороку до 2034 року. Значну частину цього попиту формують формати заміського відпочинку та коротких подорожей, попит на які стрімко зростає у світі, тоді як пропозиція якісних об’єктів залишається обмеженою.

Прагнення до тиші та відновлення сьогодні проявляється не лише у подорожах. Воно видно навіть у цифрових звичках: у світі понад 240 млн людей користуються застосунками для медитації, а ринок таких сервісів оцінюється у понад $5 млрд.

Смартфон дедалі частіше стає інструментом, який допомагає зупинитися і заспокоїтися. Але якщо в місті людина шукає кілька хвилин тиші через медитацію, то на вихідних дедалі частіше прагне поїхати за місто – у простір, де цей спокій стає фізичним досвідом.

Український ринок гостинності попри виклики повномасштабної війни також демонструє адаптивність і зростання. За даними Державного агентства розвитку туризму (ДАРТ), у 2025 році податкові надходження від туристичної галузі зросли на третину у порівняння з попереднім роком, сягнувши 4,43 млрд грн податків.

Дефіцит якості: чому «просто нерухомості» замало

Попри оманливий достаток пропозицій для інвестування, знайти об’єкт із підтвердженою ліквідністю доволі складно.  Досвід ринку чітко демонструє, що сама по собі нерухомість не є гарантом прибутку. Його генерація залежить від ефективної операційної моделі, що охоплює ряд елементів:

• сервісне забезпечення
• маркетингова стратегія
• управління завантаженістю
• менеджмент інфраструктури.

Саме професійна команда відповідає за те, щоб актив залишався ліквідним та зростав у своїй вартості: від стратегічного маркетингу та заповнюваності до бездоганного сервісу, який змушує гостя повертатися.

Інвестор купує не лише стіни, а компетенції людей, які працюють з клієнтами та операційними процесами. Без сильного операційного менеджменту навіть найбільш інноваційний об’єкт ризикує залишитися просто нерухомістю, тоді як із професійною командою він перетворюється на високоліквідний бізнес-актив.

Відтак, у інвестиційних проєктах, де ключову роль у створенні доходу відіграє операційна команда, важливим фактором стає можливість отримати доступ до нових об’єктів на ранніх етапах. Це не просто наявність капіталу на рахунку, а можливість увійти в проєкт на етапі, коли він має найвищий потенціал капіталізації.

До всього, нині поняття «доступ» трансформувалося з технічної можливості купити актив у перевагу бути частиною спільноти.

Як ця модель працює на практиці? 

Роль операційної моделі та команди управління найкраще видно у поведінці самих інвесторів. На прикладі УЛІС це проявляється у трьох показниках, що відображають рівень довіри до проєкту та ефективність бізнес-моделі.

1. Довіра спільноти

Найточніше рівень довіри та задоволення результатами вимірюється тим, як швидко розподіляються активи ще до публічного запуску. Саме так відбувся продаж першої черги з 27 будинків УЛІС.Віняви на Львівщині.

• пресейл внутрішній спільноті (закриті продажі): 17 інвесторів.
• лист очікування (early birds): 4 інвестори.
• публічний анонс (залишок): 6 інвесторів.

Це означає, що 77,5% активів було продано ще до того, як проєкт з’явився у публічному просторі.

Подібна статистика відображає структурну зміну на ринку: попит на ліквідні об’єкти випереджає темпи їх виходу в публічний продаж. У 2026 році основний обсяг угод у сегменті приватних інвестицій зміщується на етап pre-sale. Інвестори, які входять у проєкти на ранніх етапах, отримують і найбільший потенціал зростання вартості активів: у проєктах УЛІС їх середня вартість об’єктів зросла на 22% з 2021 року.

2. Повторні інвестиції

Одним із найточніших індикаторів задоволеності інвесторів є повторні інвестиції. Коли інвестор повертається у проєкт вдруге або і втретє, це свідчить про задоволення результатами та впевненість у бізнес-моделі.

Така стратегія також дає змогу ефективно диверсифікувати портфель, оскільки нові об’єкти УЛІС мають різні регіони, локації та типи будинків. Водночас інвестор зберігає єдину керуючу компанію, довіра до якої ґрунтується на успішному досвіді та результатах на інших майданчиках.

У випадку УЛІС така довіра проявляється у високій концентрації капіталу всередині спільноти: 42% інвесторів УЛІС володіють більше ніж одним будинком в рамках проєкту.

Причина такої кількості повторних інвестицій усередині спільноти – довіра до керуючої компанії та її здатність виконувати фінансові зобов’язання. 

3. Фінансова відповідальність

За 2025 рік УЛІС.Інвестиції виплатила інвесторам діючих локацій 44,37 млн грн, що еквівалентно 1,05 млн доларів. Відтак, забезпечили середню річну дохідність 11,2% в доларах для трьох локацій:

• УЛІС.Дудки Котеджі (запуск 2021 рік)
• УЛІС.Дудки Кебіни (2023)
• УЛІС.Ворохта (осінь 2024).

Водночас локація УЛІС.Ворохта перебуває на етапі розвитку: ключова інфраструктура ще будується та масштабується. Тому середня фактична дохідність у 2025 році склала 6,5% замість обіцяних 7%. Втім, компанія компенсувала інвесторам різницю у відсотках із власної маржі, виконуючи заявлені фінансові зобов’язання.

Що це означає для інвестора: чекліст ефективного входу

Високий рівень довіри інвесторів та портфельний підхід до інвестування всередині спільноти УЛІС свідчать про зрілість цієї інвестиційної моделі та її ефективність на практиці. Водночас для приватного інвестора важливо не лише знайти привабливий актив, а й правильно підійти до самого процесу входу в інвестицію.

Щоб інвестиції в дохідну нерухомість стали ефективним інструментом збереження та примноження капіталу, важливо підходити до цього системно і в УЛІС пропонують такий алгоритм:

1. Оцініть роль активу у вашому капіталі. Визначте, яку частину коштів ви готові перевести у реальний сектор.

Досвід наших інвесторів показує, що 42% з них обирають володіння кількома об’єктами саме завдяки зрозумілості цієї моделі. Ви самі вирішуєте, чи відповідає наш підхід вашій фінансовій стратегії, а ми беремо на себе зобов’язання забезпечити повний операційний цикл вибраного вами об’єкта.

2. Проведіть власний «аудит прозорості». УЛІС.Інвестиції будує стосунки на довірі, тому заохочуємо вас до глибокої перевірки:

• вивчіть реальні дані: ми відкрито показуємо звітність та ділимося кейсами, де компанія брала на себе фінансову відповідальність перед партнерами у кризові моменти (як у Ворохті).
• приїдьте на локацію: подивіться на вже працюючі об’єкти, архітектурні рішення та якість сервісу на власні очі.
• познайомтеся із засновником: прямий діалог із фаундерами – це наш стандарт роботи. Перед ухваленням фінального рішення ми завжди пропонуємо особисту зустріч зі співзасновником – Ігорем Фарберовим. Це можливість не лише поставити будь-які запитання, а й зрозуміти підхід до бізнесу та прийняття рішень.

3. Отримайте «валюту доступу». Найвигідніші умови доступні лише всередині спільноти. Бути в списку очікування – це гарантія того, що ви можете вибрати кращий лот до того, як він з’явиться на відкритому ринку.

У 2026 році УЛІС планує відкрити до інвестування чотири локації. Не всі з них будуть представлені у відкритому продажі, однак кожна стане доступною для внутрішньої спільноти інвесторів.

Найближчим часом анонс третьої черги УЛІС.Віняви. Далі заплановано запуск абсолютно нової локації на Київщині, наступним етапом стане розвиток УЛІС.Ворохта, після чого буде представлено ще один нова локація на заході України.

Сьогодні УЛІС.Інвестиції формує список очікування для потенційних інвесторів, які хочуть отримати пріоритетний доступ до нових пропозицій у 2026 році, одразу після внутрішньої спільноти інвесторів. Щоб гарантувати собі місце та пріоритетний вибір об’єктів, залиште заявку на сайті.

Ваші гроші стають частиною працюючого бізнесу, де будинок та земля виступають матеріальною гарантією збереження капіталу, а керуюча компанія та її компетенції є гарантією дохідності та інвестиційної стійкості.